【新居屋．倡议（一）】居屋售价屡破顶　政府已忘资助房屋原意？

据悉，政府已通知房委会资助房屋小组成员加开会议，料会上将讨论两大重点议题，分别是把部份私楼土地改作兴建资助房屋，及提出新修订的资助房屋定价方式。不过，早前开售的两个位于市区的屋苑——长沙湾凯乐苑和启德启朗苑的平均呎价皆逾9,000元一呎，最贵单位更售630万。若以本港家庭入息中位数计算，一个家庭需要19年不吃不喝才能负担得起启朗苑的“楼王”，堪称天价，但为何连资助房屋亦会出现“豪宅化”的现象呢？回溯港英政府的政策原意，居屋是为协助夹心阶层置业而推出的公营房屋。自2008年金融海啸后，多国政府均以极低利率和量化宽松政策应对经济下行风险，充裕的游资加上低息环境，皆为本港“求过于供”的楼市火上加油，房屋的平均呎价已由2008年的5,180元跃升至2018年的13,042元，香港连续八年成为“全球最难负担的城市”。尽管近年政府宣布复建居屋，也有向合资格申请者提供折扣，但对普通家庭而言，居屋售价仍是天文数字。当前居屋按市价提供折扣的安排已脱离申请者的负担能力，跟政策理念背道而驰，港府确实有必要检讨。

【居屋定价．倡议】专题一、居屋售价屡破顶　政府已忘资助房屋原意？二、居屋应按成本定价　保障港人基本住屋权

居屋本为政策工具 助夹心阶层置业安居

回顾本港公营房屋发展史，可追溯至1950、60年代的三件大事：一、1953年石硖尾寮屋区火灾后，港府开始正视寮屋区的公共卫生和秩序问题；二、大量内地难民因政治因素涌港，令房屋需求急升；三、“六七暴动”后，港府须恢复社会稳定，有意藉改善港人的居住环境来纾解民怨。 本港的房屋政策基调，是在此背景下催生而来。

1972年，总督麦理浩推出“十年建屋计划”，旨在为180万名市民提供具合理居住环境的公共房屋，并着手重组政府内部的负责单位，成立香港房屋委员会（房委会），以便推进公共房屋计划。在1976年的施政报告中，政府决定推行“居者有其屋计划”，并于两年后推出第一期。

要了解沿用多年的居屋定价安排为何已属过时，须先探讨居屋政策的原意，以及定价安排多年来的改变。翻查1996年的《“居者有其屋计划”检讨报告书》，房委会重申居屋的政策目标包括：

鼓励经济条件较佳的公共租住房屋（公屋）住户自置居所，以便他们腾空的单位可以编配给需要资助房屋的家庭；以及让不符合资格入住公屋但又没有能力购买私人楼宇的中等入息家庭有机会置业安居。

定价安排由成本计价　转为与市价挂勾

今天的定价安排并不等同政策肇始，起初，居屋售价是按收回十足成本的原则厘定，而成本则包含地价、建筑费及房署行政费用（即成本定价）；不过到了1982年，房委会则改以负担能力作基础指标，指导原则包括：一、按揭还款与入息比例的中位数不会超逾40%，二、所有推售的单位中，将其巿值乘以折扣率计出售价后，应有至少一半单位可按上述第一点予界定为“可负担”。换言之，即按申请人负担能力定价。订定单位售价时，具体做法是将该单位的市值减去一个折扣率，该折扣率通常是30%，但假如折扣不足以顾全申请人的负担能力（即未能满足前述两项指标），折扣率还可以再作提高。

当局修订居屋定价安排，某程度上是1970年代兴起的新自由主义思潮所致，即强调自由市场在资源分配方面的效率，反对政府以有形之手干预市场运作（包括政府作为社会福利提供者的角色）。在此大环境中，房委会逐步为居屋定价安排引入市场机制，寄望发挥市场力量，补足房委会的功用。虽然房委会定价时会顾及申请人负担能力，但将售价与不断上涨的私楼售价挂勾，客观结果是令居屋售价更贴近市值。在1989年至1992年间，本港的甲类单位（即实用面积少于40平方米的单位）每平方米平均价格由约9,800元升至约$17,900元，居屋售价自然亦节节上升。

这种“官退民进”的逻辑，体现于港府在1987年公布的策略文件：“在私人机构方面仍有资源和人材闲置不用的情况下，公营机构却不断加建楼宇，显然未符理想”。到了1988年，港府更修订房委会的财政安排，由政府直接注资改成自负盈亏，希望令房委会的财政运作更具“灵活性”。自此，房委会的主要经费来源，便是售楼收益。在2002年政府停售居屋前，资助自置居所（包括居屋）占房委会总收入六成，但停售后翌年，房委会即见运作赤字，须分拆出售其零售及停车场设施； 相反，自港府于2011年宣布复建居屋后，房委会的运作营余渐增，由2009/10年的15.29亿元，逐步升至2016/17年度的30.1亿元。由此可见，出售居屋所得的收入，对房委会而言十分重要，同时为高昂的居屋售价埋下伏笔。

正因居屋的定价是以市价作基准，在“离地”的私楼楼价拉动下，居屋售价亦水涨船高。居屋动辄四、五百万，不单白表申请户难以负担，而公屋户面对“天价居屋”，也无足够诱因搬离原居单位；结果，居屋已成一种凌驾基本居住权的半商品（因有转售限制），令整个居屋政策脱离既定目标。有见及此，港府务必革新定价安排，从“市价加折扣率”改为“建筑成本作基准加地区价格调整（或其他相关考量）”，以重新实现居屋在社会上的基本功能——让市民安居乐业。到底，居屋以成本定价有何可取之处？详见〈【新居屋．倡议（二）】居屋应按成本定价　保障港人基本住屋权〉。

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