【土地大辩论】补地价制度不改　政府利益输送恶名不灭

土地供应大辩论开展，除了粉岭高球场去留外，过千公顷的农地和棕地也是焦点，当中牵涉公私营合作及补地价制度。中原集团主席施永青今早（5月2日）指出，发展农地从来需要公私营参与，只需各司其职。在补地价议题上，政府可策略性协助发展商，加快审批程序，并设定施工限期，免得长期有地不用。
然而，政府过往公私营合作发展的经验，无以令公众信服程序公正，偏袒地产商的例子不鲜。假若香港不纠正更根本的土地分配制度不公，再多的土地辩论也是浪费时间，官商勾结、利益输送的恶名长伴政府。

政府往绩斑斑　难再取信于民

土地供应专责小组的 18 个选项，其中之一是运用私人土地，包括公私营合作。要洗走公私营合作发展农地、棕地带来官商勾结、利益输送的恶名，施永青今早在电台节目指出，政府规划土地时不应考虑土地业权谁属，按社会大众需要分配公营及私人住宅。官地宜优先运用，私人发展商随之发展手上地皮。当政府在审批私人农地改划用途时，可要求发展商业主在限期内建屋。

理论上，施永青的建议没错，但只要翻查政府过往经验，政府偏袒地产商例子绝不少见，也担忧未来仍会继续。“01周报社论”重提天水围的新市镇发展时，港英政府与发展商联合发展，并签署协议，天水围公屋的商业发展不得威胁发展商，一大恶果就是天水围一直没有公众街市。回归后，政府未有公开招标就把数码港发展权批给盈科拓展，又批准地产商以建造马湾公园代替变更土地用途的补地价金额。此外，新界东北发展一役，政府最初宣称以传统新市镇发展模式收地，后来食言，以公私合营方式收地。因此，市民对公私营合作充满疑虑，并非媒体渲染，更非无的放矢。

关键问题之一，是政府规划时配合业主拥有的农地位置吻合，施永青提到的“不应考虑土地业权谁属”，过往甚少实现。另一关键，是补地价机制犹如黑箱，而结果往往是政府“卖大包”，把大部分土地收益的利润流向地产商口袋。

补地价过程黑箱　改革未能释疑

《香港01》去年报道，补地价程序过往只有地政总署九人小组负责，既无独立专业人士参与，公众无法知悉厘定金额缘由。再者，发展商售楼利润大幅偏离地政总署的20%利润比率指标。这在于评估补地价方程式，以当时市价为基础，楼市畅旺时，大笔楼盘增值的利润就可归入发展商口袋。若推算发展商过去十年共十个补地价住宅项目，把赚得的“超额利润”纳入补地价，估计库房可进帐472亿元。

政府在2014年推出“补地价仲裁先导计划”，改善补地价机制，但未获业界重用。那边厢，业界人士、学者以至智库早已洞悉漏洞，提出不同建议，例如改变估价会议的成员组成，加入专业人士参与，分期补地价以紧贴市况等，机制更公平公开。

对于民间批评，地政总署署长陈松青年初表示，会检讨补地价仲裁先导计划，同时成立中央统筹小组，专责处理大宗发展的补地价项目，以加快建屋程序。土地供应专责小组主席黄远辉表示，公私营合作的土地，投入的公帑需要兴建等值的公营房屋，但可以得到公营房屋供应，私人发展商也要补足地价。不过，如何衡量等值，则未有详情。再者，对于如何更能掌握补地价的收入，加强补地价机制的资讯发布，官员仍然没有正面交代，难释港人对政府屈服地产商的忧虑。

大辩论只是兜圈　土地资源分配问题未解　

正因如此，政府运用《收回土地条例》，重掌土地规划的主导，拨地分配公营房屋，再把适量土地透过拍卖，由私人发展商拥有并发展，来得公平。官员和地产界人士经常以诉讼不断，甚或强抢私有产权来反对动用《条例》，但实情是，政府每年也动用《条例》，不论是为展开公务工程或是重建楼宇，而且并非每次收地也旷日持久，反对一方的的辩词未免夸张。连当年主张停建居屋的前高官孙明扬，去年也撰文支持政府收地、由政府整体规划和布局，为何现届政府官员如此执着？

如今，土地大辩论的焦点集中在 18 个土地选项，但更根本的问题却没有触碰，那就是土地资源分配。囤地不用是浪费资源，补地价制度黑箱容易导致偏袒地产商，还有绝大部份土地收入只用作基建支出，变相抑制其他公共服务开支，最后，不断卖地也助长楼房商品化。“01观点”多次强调，政府的土地政策，应掌握土地房屋发展主导权，减少财团和市民在资源和权力的差距，让港人安居。只有依循这个理念做辩论，做咨询，才有实质意义。