【新居屋2018．观点】拨乱反正　应以平均成本价发售

特首林郑月娥 上周三（4月11日）到立法会回应议员提问，她承认上任至今在解决房屋问题方面未孚众望，并愿意检讨资助房屋的定价机制。随后房委会委员黄远辉也今是昨非，同意检讨机制。居屋定价过高早为人诟病，无论泛民、建制政客均同意检讨居屋定价方式，政府应尽快拍板落实改革，以平均成本价出售居屋。
现时房屋问题主要源自供应不足，政府还需反省兴建公营房屋的目标为何。有适足的居住环境实属市民的基本权利，政府应予以保障。要达致这目标，政府要确保公营房屋不受市价波动影响。

市价“七折”售居屋　理据薄弱难服众

殖民地政府于1978年推出“居者有其屋”政策，港督麦理浩指出，居屋应以合理价格厘定，并称之为非牟利居屋计划。然而，现时大部分居屋以市价七折出售，随着私营市场失控，居屋的价格亦水涨船高，超出市民的负担能力，变相损害了市民的住屋权。过去，黄远辉多番捍卫市价七成的定价方式，惟其理据薄弱，根本难以让公众信服。

黄远辉过去一再强调，居屋定价已考虑到市民的负担能力，并非单纯以市价厘定，但在政府眼中，两者孰轻孰重，可谓彰彰明甚。观乎美联物业数据，2第四段第四行改为：2014年12月首批复建居屋接受申请时，全港单位平均呎价为9,984元，及至2017年12月，呎价已达12,197元，增幅近22.2%。反观2014年第四季至2017年同期的家庭入息中位数，则由24,000元上升至27,300元，增幅只是13.8%，落后楼价。由此可见，居屋定价机制未有充分考虑到市民的负担能力。

至于他以居屋5.7万元的入息限额来推算居屋价格是否切合市民的负担能力更大谬不然。若以家庭入息限额5.7万元计算，93%的单位申请人可负担居屋供款（房委会标准是按揭供款与入息比例不超过 40%）。但5.7万元实为入息上限， 2014年推售的新居屋不设入息下限，在购买居屋者当中，并不乏收入在限额以下的市民。

观乎2016年中期人口统计报告，居于资助自置居所的家庭入息中位数为2.7万元，最新一期居屋，却有逾半（逾2,000伙）的定价在300万元以上。月入2.7万元的家庭若要购买300万元单位，以二十五年还款期、九成按揭计，每月还款额近12,000元，占收入逾四成，该家庭可花费的金钱，就只剩下约1.5万元，如果将来加息，市民的供款负担更不止于此。故此，就算以房委会的标准量度，现时居屋的定价机制实难言合理。

随着市场失控，即使政府在出售居屋时提供折扣，只是减低荒谬的程度，未有解救市民离开荒谬的市场机制。若楼价下跌，市民的资产更会被对冲。居屋不但脱离了保障市民的目标，更令市民身陷险境。

居屋须与市场区隔　保障市民住屋权

追本溯源，自殖民地时代以来，居屋定价就经历多次变迁，市价七成并非铁律，官员却对之奉若圭臬。在推出政策之初，居屋以十足成本价出售，惟地价波幅甚大，以致楼价急升。及至1981年，港督麦理浩决定改变定价方式，并在施政报告提出，“（为了）不致因昂贵地价加入楼价内而影响其改善社会居住情况的目标”，新的居屋将不计算地价，他更明言，政策改变后，居屋的售价约为市价的一半。

地价在1982年三期乙起不再计算在居屋售价之内，居屋楼价转按市民的负担能力计算，但是楼价仍会按地区的吸引力作适度调整。在1986年开始，居屋定价掺杂了更多市场因素，房委会先计算居屋的十足市值，再按市值扣减一定百分比来厘定居屋价格，而房委会亦需确保整期居屋项目能够回本。1991年房委会居屋小组通过居屋售价以市值折扣30%为准，惟这并非铁律，例如在1998 年 2 月推出的第 19 期丙居屋计划的“折扣”为60%。

各届政府因时制宜厘定居屋价格，只是现届政府未有履行。改变居屋定价方式已成社会共识，无论是建制、泛民以至迷信自由市场的施永青，都曾对此作出质疑。政府逆民意而行，固守荒谬的机制，实属不智。

平均成本价售居屋　杜绝房委会牟利

固然，政府在1988年修订《房屋条例》后，房委会开始全面自负盈亏。但是去届政府早成立房屋储备金，作兴建公营房屋之用，改变了房委会旧有的财务制度。在本年初，基金已滚存至788亿元，反观2018年首季居屋项目，却大赚82亿元，“自负盈亏”已难成固守旧有定价方式的理由。

 对于新的居屋定价方式，坊间主要有两种意见，其一，是单纯以市民的负担能力计算，其二，是以平均建筑成本价出售居屋。两者同样具参考价值，由于居屋申请人不设收入下限，如何定义“负担能力”，存在一定争议性，这为房委会制造了牟利的空间。相对而言，以平均成本价出售居屋则较为清晰、直接，所谓平均成本价，就是以扣除地价的建筑成本价出售居屋，由于居屋地盘施工难度、成本不同，为免同期居屋价格差距太远，将同期居屋的成本平均摊分，是相对合理的做法。此外，以平均成本价出售居屋，房委会就再不能借居屋牟利。

让居屋政策重回正轨，实属当务之急。林郑月娥上任之初，公众曾期望她展现施政新风，解决房屋问题。惟她上任至今近一年，房屋问题却未见寸进。如果她继续只作小修小补，市民的怒火总有一日会再被燃起。