【新居屋．观点】置业难于登天 政府应实施租务管制
长沙湾新居屋即将开售，呎价达9,234元，最贵单位售价更达630万元。居屋本属资助房屋，以市价七成出售，但随着市场失控，其售价已超出市民的负担能力。此刻政府不应鼓励置业，而是要大量增建公营房屋，并实施租务管制、空置税、资产增值税，保障市民的适足住屋权。
租金升幅惊人 市民流离失所
坊间一般对租务管制存在误解，认为租务管制只规管租金。事实上，租务管制分为两个部分，分别是租金规管和租住权保障。前者可以限制租金升幅，甚至为某类型单位的租金设限，目的是防止市民的租金负担过重。后者则保障租客的续租权，并确保业主提供足够的断租通知期，让租客拥有相对稳定的居住环境。
政府必须增加公营房屋供应，但其建屋量一直未符预期，未能入住公屋又没能力置业的市民只好租屋，惟租金昂贵，大大增加他们的生活负担。观乎差估署数据，面积40平方米以下单位的租金指数已经由五年前一月的158.2，上升至本年一月的207.3，至于同期40至69.9平方米的单位的租金指数，则由149.8上升至184.9。当中㓥房租金尤为昂贵，观乎《2016年中期人口统计》报告，2016年㓥房租金中位数比五年前上升一倍。
此外，由于政府在2004年取消租住权保障，租客失去优先续租权，业主只需一个月通知便可以赶走租客，生活难言安稳，为保障市民的住屋权，政府应该实施租务管制。
租管由来已久 政府为何惧之
政府近年对租务管制闻风色变，强调租管会适得其反，令租金上升、单位供应量下降，梁振英政府曾就此作研究，惟最终拒绝重推。实际上，香港租务管制由来已久，直至回归后才被废除。
早于1921年，港英政府就实施租务管制，于1941年，港英政府更就标准租金、租客保障立法，往后条例细节随住宅的供应量有所变迁，但是港英政府一直保留条例。及至1980年，政府成立由房屋司主理的检讨委员会，当时委员会建议政府应逐步撤销租金管制，在1981年至1988年间，港英政府接受大部分建议。从政策脉络看来，这决定符合当时置业主导的政策方向。
1992年，港英政府推出撤销租金管制草案，经过两度延期，租金管制终于1998年被取消。政府又在2002年因应楼市低迷，提出取消租住权保障，并于2004年正式落实。
迷信市场遗祸深远 租管保障市民居住权
政府拒绝推出租管，理由是市场规管会影响业主出租单位的意欲，林郑月娥于去年亦以相同理由拒绝重设租管。但是观乎1998年政府取消租金管制后的空置率，却未见大幅下降。政府在1998年取消租金管制后，空置率由4.5%上升至1999年的5.9%，及至2000年虽然下跌至5.4%，但在2001年又回升至5.7%，及至2002年，空置率更升至6.8%，此证租管与空置率不存在必然关系。
再说，如果租管真的会导致业主“封盘”，政府也可以实施空置税，增加空置物业的成本，政府更可以实施物业增值税，增加业主藉物业增值获利的成本，鼓励他们租出手上的单位。
香港有多少空置住宅？
现时差估署会就新建住宅作普查，并抽查其余住宅，从而推算空置率。坊间对此数据时有质疑，观乎2017年的《香港统计年刊》香港的屋宇住宅约有二百七十三万四千个，足以安置同期的二百五十万个家庭住户有余，此外，观乎《2016中期人口统计》，香港的有人居住住宅的数目为二百五十二万六千个，也比同期的住宅总数少约二十一万个。以此推算，香港有7.7%的住宅或未用作住宅用途，比同年差估署公布的3.8%空置率为高。
也有人批评租管会导致业主滥收费用，姚松炎在2014年接受访问就提及这点。他指出六十年代香港的“鞋金问题”严重，业主巧立明目滥收费用。先不说现时的执法水平、资讯流通程度、市民的教育程度不可同日而语，业主滥收费用乃自由市场以及受管制市场皆存在的问题，问题是何者的程度较为严重。1945年，政府就成立租务审裁处，处理租务纠纷，纵然当时因为个案积压太多，以致部分个案迟迟案未获处理，但是租客至少有投诉门路。自从政府取消租管，市民就算遇到滥收水电费的问题，也难以获得保障。
也有人认为，租管会令业主的收入减少，由是失去了维修楼宇的动机。但是针对这问题，各个实施租管的国家均想方设法解决，例如德国就批准政府就物业维修加租，提升业主维修物业的动机，但同时规定加租的上限。
解铃还需系铃人 政府须化解矛盾
政府常言推出政策要顾及各方持份者，但是持份者也有强弱之分，政府应先关注弱者权益，而不是以“公平”之名，行偏袒之实。归根究柢，租金问题源于业主、租客之间的矛盾，但必须注意，两者之间的地位并不平等，我们固然需要保障业主，防止租霸出现，但是当租客陷入弱势，业主霸权逐渐形成，政府理应主动改变市场结构，化解矛盾。
过去，政府总以不同理由拒绝推出干预市场的政策，其背后多少囿于对自由市场的执念。信奉自由放任市场机制的港英政府尚且实施租管，在在道出管治者在维持市场自由之余，更需保障社会弱势。今届政府不应画地自限、一成不变，而是要因时制宜，保障市民的基本权利。