送澧手记｜豁免非住用楼面面积 = 贱卖土地？（上）

上期探讨有关香港应如何提升“地区营造”，当中最首要的是我们必须明白自身的弊处。香港素来以“购物天堂”享负盛名，透过多个国际奢侈品品牌打造高端形象，但实情是偷换老生常谈的“假豪宅”概念至“假高级消费区”，说到底就是差不多的商舖，提供差不多的商品，却未有给予玩乐等“新消费”体验。

现时香港人前往深圳、广州、佛山、中山、珠海、澳门等多个大湾区热门城市均相当便利，最远的城市也只需要约两小时车程，相等于居住新界的市民往返港岛区。此外，虽然中国内地一线城市旅游区的消费指数与香港相若，但前者可提供的体验却比香港更深，至少有新鲜感。

另一方面，香港人不是花不起钱或不愿意消费，反而是著重“性价比”。打个比喻，现时市民用1,000元留港消费只可以得到三星级服务体验，但相同价格在大湾区城市却可以享有五星级服务体验。从消费者角度而言，以同等价钱便能享受新体验何乐而不为。

先撇开旅游景点，香港人最熟悉且最常接触的地方莫过于“商场”，而今时今日中国内地新型商场的楼面面积庞大经以不在话下，亦积极引进“文化教育娱乐（Culture-Edutainment）”业态，儿童教育中心、科技体验馆、艺术工作坊、互动展览等体验比比皆是，满足儿童学习及娱乐空间的需求。至于商舖种类更是多元化，在同一空间便能满足家长、成人、年青人等多个客群的购物需要。商场范围内亦设有高强度体验的户外用餐（Al Fresco Dining）概念，在露台、花园或阳台等开放空间设有餐厅、咖啡馆等私人聚会场所，让人们在自然环境中享受美食、新鲜空气和美丽的景色，给人一种轻松和亲近大自然的感觉。

反观香港，大部分发展商则重于商场外观设计，场内商场只有配备大型连锁零售店，店舖类型一式一样。以近期新开幕的西沙GoPark为例，设有宠物公园、儿童游乐场、滑板公园、连锁食肆餐厅、零售商店、各类户外运动设施等，在场地布局（Site configuration）上属不错的尝试，但实际上只是一般公园、消费、体育馆等场馆混合体，缺乏特式卖点，最后GoPark用途或只会沦为服务当区一带居民的“社区中心”。

事实上，港府用公权力收地并卖地予发展商，待库房入账然后再分配资金，历时过长且缺乏弹性，同时对于市民大众可负担的设施却无能为力。港府应“以民为本”，展开快速研究，深入了解市民真正追求的生活品质品味（Quality Taste）。

下期笔者将会同大家拆解如何透过豁免非住用楼面面积，鼓励发展商于商场内加入更多其他元素，塑造具有主题特色的体验区，提升商场吸引力，并满足市民对生活品质品味的追求。各位读者有任何想法，欢迎留言给我作讨论。

【财经专栏】黄仲澧

现为普缙控股集团规划及发展部董事总经理、打鼓岭乡事委员会顾问，以及香港地产专业发展中心规划及发展委员会主席，并曾任多间大学及院校之客座讲师。为政府、公营团体和不同大型私人企业等，提供跨领域专业、房地产及商业评估、运输、可持续发展及园景建筑顾问服务，协助制定城市及产业发展策略。

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