送澧手记 | 片区发展是否有利可图？（上）

政府于去年底为北部都会区的“片区开发”模式展开咨询，近月有不少行家及客人均问及这发展模式是否有利可图，那就得从当局为何要做这套“大龙凤”开始讲起。

先从现时情况动笔，香港近年赤字已高达千亿声，与以往不同的是，以前香港每逢劫难，政府基建必然“上马”，以尽托本土经济，青马大桥、机场“玫瑰园计划”等大型项目依然历历在目。有别于其他国家，你帮香港政府搞基建，一定可以收到数（准时找数、用咩方式找数则另作别论）。第二，中央指明香港系打国际市场牌的地方，“阿爷”又颁“圣旨”要搞科技，倾国将企业出海国际化。第三，我去国务院国情后续赔偿和班上课，其中一课谈及内地如何看香港资本主义市场运作的见解，包括如何运用“可自行发钞”的货币政策帮中国、帮香港，是取决于港人在资本主义体制下生存了这么久的市场智慧。总括而言，大家都要揾方法擡钱、救经济，而“阿爷”俾张科技好牌你上，麻烦你如果要食返金融老本，都交吓功课。

以前香港政府冇咩大劫难，局与部门之间各有各做，也比较安心自在。然而，现在赤字连连，尤其是我们这些在资本主义下长大的“兄弟姊妹”，见到个库房每年都冇咗一浸，金融佬，甚至广大市民无一不心虚胆怯。局与局之间当然要夹计，但夹咩计呢？有别于国家的政治任务，城市政府从来目标都是希望对比邻近城市更有综合竞争力，惟对于香港的国际化大都会定位，“钱”是用来促进经济发展必不可少的工具，却非终极目标。因此，本地来来去去都是“救经济”，而非“救库房”。

讲完基础，再进入讨论片区发展。“阿爷”俾国家任务你，包括要钱、土地到位，但无钱、无地可以怎样做？从前政府库房万亿元，还有正现金流，征地用公权力收，财大气粗到用现金作赔偿，叫该土地营运者话走就走，处处无情讲。收地统一由相关部门处理，不会细化收地项目特性和营运者对社会经济贡献，当地居民重置、传统产业再营造等均不会有后续赔偿和管理；虽然当中总有例外，但大多都一概免问。此一时彼一时，现时统一赔偿政策已不管用，惟基建仍需“上马”。

中国人传统智慧世代相传，尤其是我们被指定为“超级联系人”的，更要谂招“四两拨千金”。香港不嬲做开“股市大赌场”，试问有哪位本土成年人从来没有“玩返两手”。同一个概念，片区发展也是“大赌场”。以前地产市场好景时，土地就好比股票般，拆细啲卖，便能让更多发展商入场，提升场内竞争，让土地可卖个靓价。及至现时土地价钱跌得低残，又可以用上股票市场“五合一”、“十合一”的概念，整翻靓仔个价，行政费都悭埋。最紧要是用其他人的财力，加强自身的比较优势。

以新田收地推行湿地保育为例，港府现价以600元一方呎收地，如：300公顷地，盛惠190亿元。换言之，基建未行，收地已冇咗一笔。于是政府尝试以期票作赔偿，并容许以这张期票去特定地方发展；公司实力不足？也容许与其他人夹份。如此一来，政府既不用行使公权力，也不用现金，只需靠私人市场便可收回自己想要的土地。这过程衍生了一个市场：如果政府愿意接纳差价，想参与片区发展的发展商就会想买入当局想收回的土地（暂名“地价兑换券”）；诸如此类的项目，还有把市区仓库土地腾出来，搬到片区发展等。

从来都市更新工作也会带来经济增长，或许有人会说“补地价收唔到，库房都冇得益。”此言差矣，诚如上文提及，政府做任何事情，亦希望对比其他竞争城市，自身有相对较高的比较优势；不同于企业，钱的正底负流动是城市发展的工具，而非其目的。

如此多的“地价兑换卷”，片区发展正好成为载体“交货”俾人。现时政府有本钱同市场开个“赌局”，以“地价兑换券”当“筹码”，在住宅片区，你下注中、长期楼价回升，弥补当局要求你负责建设道路、社区设施等费用；有剩可以袋落袋，输咗就唔好意思。有趣的是，赌局中又可以让你修改赌局条款，你亦大可建议修改人力资源要求，务求你欣喜入场。参与游戏的人可以赌很多“边”，其中有三边包括：（一）可以收到便宜的土地转做“地价兑换券”；（二）活化自己旧工业资产也有数可计；以及（三）博楼市中、长期回升。

除了“地价兑换券”，政府亦设有另一“赌局”与市场“对赌”，笔者留待下回分解。

【财经专栏】黄仲澧

现为普缙控股集团规划及发展部董事总经理，注册专业规划师，前海合作区备案执业资格注册城乡规划师，大学讲师，提供跨领域专业、房地产及商业评估、运输、可持续发展及园景建筑顾问服务，协助政府、公营团体和不同大型私人企业，制定城市及产业发展策略。

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