北都发展｜政府将出手　代发展商收一成业权

发展局今（28日）宣布，为加速北都发展步伐，决定放宽收地限制。发展商毋须拥有全部业权，只要收到九成土地，便可申请“原址换地”、即在原址改变用途重新发展，余下一成业权会由政府会出手代收。发展商须就全部业权向政府补地价、负责全部赔偿金额，并按要求在区内兴建公共设施，但兴建公共设施的成本可在地价扣除。“原址换地” 安排会扩展至所有新发展区。

受政府收地影响的小业主如不接受发展商的补偿方条，政府会以既有收地补偿方案的最高标准赔偿，包括现金补偿或安排上楼。发展局发言人指，新安排合情、全法、合理，认为没有损害小业权人利益，因如有发展需要，政府也会收回有关土地。

发言人表示，原址换地方式可加快发展，减省政府收地再拍卖的成本及时间，提早取得地价收入，“九成”是平衡各方利益的决定，“会睇反应再检讨”。新规定下，古洞北粉岭北有两宗申请即时达标，可获审批。

住宅地已拥4,000 平方米 政府可代收一成业权

“原址换地”是指符合条件的发展商，可直接申请将原有土地改变用途、重新发展，毋须经政府收回土地后再拍卖或批出。

现行原址换地安排只适用于古洞北/粉岭北，以及洪水桥/厦村新发展区。施政报告早前已预告会扩大原址换地安排至所有新发展区，包括元朗南、新田科技城、新界北新市镇、牛潭尾 、马草垄、流浮山、尖鼻咀、白泥地区等。新方案下，发展商只需收到九成业权，便可申请重新发展，余下一成业权由政府代收。住宅用地已收回土地面积须不少于4,000平方米，方可申请原址换地，其他用途发展没有最低面积要求。

受惠的申请人，须按政府要求提供指定公共设施，例如休憩用地、道路、公共运输交汇处及康乐设施等，申请人亦须向政府缴付十足市值的补地价，但相应也允许申请人在补地价中扣减建造公共设施涉及成本，发展商也要支付受影响用地业权人的赔偿。

受影响人士可选择发展商或政府的赔偿方案

发展局发言人指，发展商收地或会遇到其他第三方土地，例如祖堂地，申请换地或遇到困难。该局平衡过小众用地占用人利益及发展需要后，决定放宽至拥九成私人土地即可申请换地，获批后政府会介入收地。

发言人称，受影响人士可在两种方法中选其一以获得赔偿，一是发展商开出的赔偿条件；二为政府既有的收地赔偿方案，包括赔钱或“上楼”。“上楼”包括若其经济入息审查达标，可选择房委会出租公屋；或不需经济入息审查的房协可租或购置的专用安置屋邨。

发言人补充，倘受影响人士选择政府赔偿方案，政府会以最高标准、即购入房协屋邨单位计算，计及地价、建造成本及行政费用，向发展商索取赔偿。至于会否因新安排而要增加兴建专用安置屋邨，发言人指：“暂时睇唔到有咁大需求。”

若收地涉祖堂地　政府亦可收回：合情合理合法

问及是否会令祖堂地、小型土地占用人利益受损，发言人强调属“合情、合理、合法”，并符合社会利益，又指即使申请不成功，相关土地也会由政府收回。发言人强调，自施政报告提出优化原址换地方案，多方也有所争议，故九成是平衡各方利益后得出的决定，“唔可以太低，一个高水平都比较站得住脚，会再睇反应检讨。”

发言人又说，相关安排即时生效，现时古洞北／粉岭北共接获18宗原址换地申请，其中7宗达到门槛正处理其申请，9宗因不达标已被拒绝或由申请人撤回，另有2宗在今次放宽后达到目标要求，会通知再处理其申请。

政府提早获得地价收入

发展局称，原址换地有利于加快发展，又以2017年一宗古洞北／粉岭北原址换地个案为例，相关发展区已于去年入伙，倘由政府2019年收地并在2021年拍卖，料至少要到2026至2027年才得以落成。原址换地可节省收地1,300元呎价，换地时申请人需向政府补地价，可提早获得地价收入，加快政府现金流。