救楼市如救火　抢救误时是人祸｜汪敦敬

上星期笔者在此专栏分享对供应量的看法，市场上有一些回响，我再次作补充。笔者一再强调，并不是回应任何人的评论，只是因为市场关心这个观点，我说出个人的看法而已！

笔者只关心买家的利益！所以我重视的是市场变化，众多不断变化的数据中，最重要的就是市场上累积的楼花数量，我关心买家单看数字能否掌握到市场变化与市场累积的楼花数量(见图1)。

落成量更加可以在落成之前卖出或者不卖出，掌握实况作为有真正累积的存货量，实质反映到买家和发展商的处境，过去几年疫情令存货量积聚，已动工而未卖出的由原本2020年的5.7万伙去到现在的6.8万伙，加上2.7万个的货尾(见图2)，明显现在的存货是高企！过去5年，每年平均施工量是1.62万伙(见图3)，每年平均楼花销售量是1.42万伙，可以这样说，如果不是因为暴乱或疫情，不会积聚到现在的数目。楼盘的积聚正正是反映以落成量来计算供应是不可靠，笔者以地产代理的立场来说，我认为新增存货和累积存货是对消费者最为重要，以此计算供应量比较合理，当然每个人的看法不同，我想分享个人以下的看法：

什么是市场？市场上不单只人在互相竞争，存货和存货之间其实也是不断竞争，质素相近的两个单位，假设应该是价格平的那一个单位卖出才对的，当然当存货累积的时候，发展商卖出的其中一个手段就是减价，存货累积量会影响清货期，如果发展商在清货期里面不减价，可能要付出清货期期间的成本，譬如息口！

当清货期的时间愈长，利息就可能会吞噬了整个计划的盈利，到了这个情况就会愈来愈多发展商情愿劈价，亦因为中间有这更加重要的变化，所以存货量是比较容易掌握到实际情况，而且还有一些数据我们不可能在图表上看到的，就是已计划发展但未批出的土地，这些其实都是潜在供应，我们可以说阶段未到。

但对发展商来说，前无去路不要紧，投资得来是可以蚀的，很多都蚀得起，但最重要是否后有追兵，即是说之后的发展数量有多少才最重要，所以有人说:“你指出公营房屋供应高企，那是否会和自己生意倒米？”笔者评论就不应先看自己生意，其次不需要借助评论，我从事地产代理41年，作为资深地产代理我找到生存的方式，这是另外一个故事，有机会再分享。

笔者想说其实我本人或者任何人去说楼市是否多供应不是最关键的，市场现在最需要的是政府对市场有更坚定的信心、决心和更清晰的卖地时间表，当供应过多，市场上有滞销的时候，政府应该排列新的推地时间表，令到发展商“围到皮”，可以计划去建屋，政府官员现在给人的印象就好像消防员救火，但是以用“唧牙膏”方式去射水，及其心态是没有决心去救的！

意想不到的情况出现，可以说是天灾，但救火不断错失时机，令到火势愈来愈大，其实是人祸！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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