官方数据可靠　住宅楼市已供过于求！｜汪敦敬

最近坊间热烈讨论有关“住宅供应量数据(未来3至4年市场可供出售单位达10.7万伙)”的问题，事实上市民经常对有关数字有误解或不够准确，笔者也在此尽言责将个人的理解和公众分享，但本文章只讨论数据，并不回应任何人的观点或者其看法的出发点。

通常市民在媒体上常接触到的供应量计算有三种：

第一种是政府公布的“一手私楼潜在供应量”，内容再细分为“已落成但未卖”、“已动工但未卖”及“已批出但未动工”。当然，任何数据我们都不应只看数字，要看数字背后代表的意义！

“已落成但未卖”（即货尾）的数量愈少代表现楼囤货量愈少，对发展商发售愈有利，但数字愈多，尤其是目前2.7万伙已大过一年的楼花销售量，会是不少的困扰，现在就是这个情况。

而“已动工但未卖”数量如果不是太多又大部份仍只在建筑中或是初步兴建，即是说其实发展商还可以凭建筑进度和其他手段去拿捏供应在什么时间推出，以往曾经潜在供应量大，但楼价仍继续上升的情况就是因为“已动工但未卖”的单位建筑进度赶不上市场需求，令发展商仍保持到奇货可居的形势，自然待价而沽！但现在“已动工但未卖”的单位数目已达6.8万伙，相信未来好几年时间也不容易消化到。发展商若要短期卖出可能要劈价求售，如果较长时间后卖出，除了楼价下跌的风险外，发展商又要付出昂贵的商业信贷息口！从这两个数字看，其实现在楼市是供应过多，现时需要就供应过多去为政策作微调。例如，要微调起码检讨“已批出但未动工”的情况以确定不会继续为供应产生过量的压力！否则招标出售地皮的结果不理想，政府财务就会出现考验，是共输的局面！

如果供应过多，其中一个需要考虑的就是，重新审视明日大屿填海计划和定位！这只是审时度势，时势给予我们更多时间和条件去收地及改革市区重建计划等等，以找寻更好或更便宜的方案，旧有方案也有些条件可能已不适合目前的时势，这方面我们是需要修正的。

所谓对症下药，楼市问题若是供应过多或供应不足是要用不同的方式去“医治”的，笔者是同意搞清楚有关问题的性质！

第二种市民常见的供应数据就是很多报章所说的“今年将会发售的楼花量”，有关数字只能作参考之用，不能作指标，因为卖几多是市场决定。另外，有关出售清单上面的数字是可能计有关地盘的整体数量，但根本不是发展商本年想完成的卖出数量，所以有关数字几乎从未兑现过的，这可以说是有参考性但最不准确的市场评估。

第三种就是最近很多人问笔者的“房屋落成量是否等于供应量？”，我相信这个计法只可能在租务上有参考性，在买卖上我掌握不到其参考性的落实处。

本文只是抛砖引玉，笔者可能有错误或不足的地方，只是想将个人所知和各位分享！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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