腾笼换鸟成大势　活在悲情困绝路｜汪敦敬

楼盘量多少反映了市场的供应量，供应量多少就反映了楼市正处于上升压力还是下跌压力中，这不可绝对性地说，但许多时都是重要的参考。

楼市辣招实施的大部份时段期间，笔者认为楼价在规管压力下仍然继续上升，就是因为见到放盘量不断减少，因为辣招措施除了增加入市成本之外，亦同时增加了换楼的成本，所以很多人选择不放盘，楼盘在少的情形之下亦制造了供不应求，放盘量在实施楼市辣招十年间的头八年里，我公司经营区域的二手放盘量总共减少了7成，这是令楼价上升的基础。

但笔者见到现在楼市面对的风险，就是租务上放盘量大减，本公司经营区域的住宅租盘数量比2023年2月减少了一半，一半是很大的数目，可以说未来楼市一定会面对租金上升，为何出现楼盘大幅减少这个现象？因为有很多人选择不买楼而租楼，最重要的是外来人口增加，因为香港政府有一些政策实行得很好，其中一个就是人口政策，我们会见到香港总人口由2020年至2022年中的减少17万人，然后接续去到2024年中回复增加逾18万人，因为增加的是外来人口，所以他们都需要找一个新的住宅供应，这是很合理的逻辑。

事实上，香港不能不增加人口，因为香港需要转型！而新一代工作“hea”多、少奋斗，加上香港招聘市场工作时间日短，人手不足自然会失去竞争力，更加重要的就是人口政策已经成为国际互相攻坚的战争武器，欧美各国都曾用人口政策抢人口，希望打乱香港社会的人口结构，事实上是有效果的。

香港走向大都会，我们是需要增加大量人口，有人说大都会人口数量目标是1千万人左右，无论你心目中是多少也好，将来新的大都会模式成功，香港都会不断增加外来人口，否则我们应付不到新的竞争和服务要求，所以有人说香港地产不会回复以前的旧貌，其实是欠缺数字上的基础！

香港想吸引及应付更多人来港消费，其实是要增加人口，外来人口增加，房租贵其实是必然发生的事，香港是金融中心大都会，港人不珍惜买楼的机会，将来都会被外来人口购买，就好像港人三十年前“买起”温哥华一样。

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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