【城规三部曲】从推倒重建到综合整治 资本进城中村是隐性驱逐？
城中村与深圳紧紧捆绑在一起。“没有城中村就没有深圳”，在主流叙事中，深圳往往被视为改革开放的产物，但深圳的另一面，是百万移民通过落脚城中村为城市发展带来的活力。虽然在这个移民城市的发展史叙述中，城中村逐渐被视为城市发展的另一种可能，但在深圳短短的成长过程中，大量城中村已经被拆除，市区更是寥寥无几。当我们谈论城中村时，不可忽略深圳的历史源自于此，深圳的发展依托于此，那么深圳的未来，又能否给保留城中村一个可能性呢？摄影：余俊亮（此为“深圳城中村” 全文第二篇）
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第三篇：【城规三部曲】走出城中村才是深圳人？ 城市不能只有高端人才
在2004年，城中村还被当作破坏市容的毒瘤，深圳出台《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，反复提及“加快城市化进程”、“建设现代化都市”，此后城市更新方式，亦以拆除重建，改造为商业区和高档住宅为主。
时至今日，中国的大城市几乎不鼓励大拆大建的方式，“向内深耕”、“存量更新”成为用地策略的主调，改造城中村的方式也转向综合整治模式。2017年11月《深圳市城中村综合治理2018-2020年行动计划》发布，深圳将于2020年7月底前，将“城中村建成干净、有序、和谐、安全的文明新村和幸福家园”。而深圳市规划与国土资源委员会2017年统计，深圳现有1,044个城中村。在深圳1,600万租房人口中，有超过1,100万人住在城中村。也就是说，新一轮城市更新的浪潮将波及千万人。
2017年开始为主流的综合整治方式，与中共总书记习近平在十九大提出“坚持房子是用来住的，而不是用来炒的”的定位有关，习近平并提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，目标是让全体人民“住有所居”。随着“房住不炒”成为国家战略，深圳启动第二次住房制度改革（简称“二次房改”），并于今年6月发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，由政府保障的房屋总量将达到60%。对比1998年坚持市场化方向的第一次房改似乎有很大转变，但在保障租售同权的具体制度和政策、土地制度的改革上仍未有实质突破。
依照计划，到2035年，深圳筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。“二次房改”中还提到，支持社区股份合作公司和原村民，通过城中村综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房。事实上，进入土地存量发展时代，地产商已逐渐将视线投向城中村的项目。“二次房改”公布后，万科曾对媒体表示，因为深圳土地供应量减少，房地产企业已经开始由开发型向经营型转变。
二次房改四类住房：1.市场商品住房，占住房供应总量40%，以普通商品住房为主；2.人才住房，占住房供应总量20%；3.安居型商品房，占住房供应总量20%，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民；4.公共租赁住房，占住房供应总量20%，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体。
不再是全盘拆迁，而以综合整治和改造的方式利用城中村，在“二次房改”公布前已初见端倪。综合整治是以长租公寓的方式呈现，2017年万科“万村计划”为首例大资本进驻城中村。“万村计划”在城中村租下整栋民宅，重新装修后租出。深圳市万村发展优先公司总经理蔡学金曾对《南方周末》表示，万村采用“平民路线”，改造后的租金会控制在合理范围，并与周边租赁市场价格持平。万村称其采用的是滚动推进方式，例如在清湖村近240栋民宅中先租10栋，不会引起全村的房租上涨。
大资本进入城中村不会带来租金提升？几位关注城中村议题的人都有疑惑。段鹏指出，万村因为规模和体量过大，会打破租房市场的生态平衡，不仅导致城中村本身租金上涨，周边房子的租金亦有30%的上升幅度。相比于此前其他小型的长租公寓，万村一进村就拿下几十栋、甚至上百栋民宅，有的房东为了交出房子，用一个月涨一次房租的方式赶走租客。
“房住不炒，开发商才开始介入。政府的风向变了，这是一个政治利益。开发商进入城中村还有土地储备的原因。改成长租公寓，一是获得政治利益，响应了党的号召；第二，即使不赚钱、微亏，对开发商来说都有好处，五年之后，这个村要拆除重建，肯定就是它的了，因为已提前与村长搞好关系。”段鹏说。
除了租金，大资本改造长租公寓带来的更大影响，还是城中村原本的生态。万村收回房子时会切成更小的空间，原本城中村住着不少家庭，新公寓的价格和格局却更欢迎单身青年人士。住在城中村新洲的费栩（化名）认为万村的模式太过统一，与城中村原本的多样性格格不入。费栩喜欢用影像记录城中村，行走在不同城中村的街巷中，发现各自不同的个性。
某种程度上，城中村这种生态关系，是人与人的关系，人有好有坏，但它是比较有互动性，有人情味的关系，互相有 negotiation（协商）。
资本进村是隐性驱逐？
对于香港大学建筑系教授杜鹃而言，城中村内人与人微妙的关系，是值得研究和学习的。“某种程度上，城中村这种生态关系，是人与人的关系，人有好有坏，但它是比较有互动性，有人情味的关系，互相有 negotiation（协商）。”人与人的关系也存在于各个城中村的股份公司和村民、租户之间。一间好的股份公司，能够有效管理租户在城中村的商业业态和公共秩序，亦会主动投入资源改善基础设施和居住环境。若转变为万村模式，一个现代化的物业管理方式未必适合城中村的居民，“万科现在的管理模式是非常现代的，通过微信、网络、穿戴整齐的白领，之前住在城中村的人，对这些应该有某种程度的抵触，觉得会被排斥。”杜鹃说。
脏乱差的物理条件往往是取缔城中村呼声中的主因，虽然是建筑师的身份，比起改善城中村的条件，杜鹃更愿意从社区营造的视角讨论城中村，“大家都在说怎么改造城中村，我们应该先看看在这40年里，村民怎么通过建设和改造提升他们的社区，从这个过程中，我们再看可以汲取什么经验和教训，去和他们竞争。”杜鹃表示，“我觉得现在大多数人看的是物质性的改造，没有想明白它和社会关系的分析，这两个应该是一起的，甚至可能应该先把社区营造做好，再做物质改造会好一点，而且不要把物质改造作为替罪羊。”
“如果你要让资本进村，一定要进行制度设计。首先要控制，否则光凭情怀，是很可怕的。”段鹏对制度的设计有其想像，例如政府应监督租金每年上涨的幅度，长期租户不能轻易被驱赶、要有保护期；有孩子的租客也应在租金上有所保护。城市规划师黄伟文也提出租户的权益应有政策保障，“如果你要更新物业，是不是能有一些腾挪安置的可能。尤其企业行为，你不能只是在背后叫房东赶走租户，要不然我没办法改。企业应该考虑所有的利益关系，如果你要改，租户怎么办；如果租户不想走，那怎么办。”
上文节录自第126期《香港01》周报（2018年8月27日）《逐梦落脚点 容纳逾千万人 城中村打破城市单一价值》。
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