【南生围大火】11年至少7次起火　发展威胁如何解决？

近日南生围大火，公众不禁惊呼，有环团指据香港气候不可能有天然火灾，网民纷猜测事件有可能属纵火，本周日将再次以“瞓草地”表示保护南生围。除了美景，南生围还是大量雀鸟的栖息地和觅食地，湿地更是净化市区污染的缓冲区。但近年南生围连番起火，又有发展商一直申请建屋，不绝的发展威胁，到底如何才可以解除？
摄影：郑子峰

4发展已斩件式上马

南生围大火后，一片片芦苇床被烧焦，干枯的芦苇摸起来有点刺——强行触碰，带来的大概就是这样的滋味。原本芦苇床只是大家手机中的风景，没人想过走进去——芦苇真正的用家另有其人：“其实是有雀鸟在用这片地的。”环保团体长春社公共事务经理吴希文说。

现在正值候鸟离港的季节，但如果之后芦苇床再受破坏，或会影响候鸟生存。“牠们从北方即西伯利亚那些地方飞来，很长时间，需要很大能量，来到这里真的需要休息。如果没有预那么多能量继续飞，就有可能会在中途死亡。”

近年南生围一带不断有发展商申请建屋，周边缓冲区已有4个项目获批，包括Outlet、57幢独立屋、11层高酒店等，吴希文质疑城规会没考虑各项目带来的累积影响，“很多项目都是斩件式地向城规会申请，一个可以，两个可以，以后整个缓冲区都建了酒店，便失去了它的作用。”

一直继续递改划申请、出现火灾，然后大家又反对，其实无助解决事情。

释放农地、发展密度放宽？

去年土地供应专责小组更提出“释放农地”，实行公私营合作。吴希文担心南生围会被借机发展，“如果以后申请改划不用处理‘湿地零净损失’（即如损坏湿地需有补偿措施）、缓冲区全部可以建屋，那后海湾便真的沦陷了。”

另一边厢，落马洲河套区的地积比率已从一般乡郊发展平均的0.4提高至1.37，升逾3.4倍，“如果全部原则下放，（南生围）发展密度增加了，以后后海湾一建屋便十几层，有机会影响雀鸟飞行路线。”他说。

改划、换地、买地　方向多未谈过

面对“释放”湿地的危机，他说至少不应放松现有规限；更主动的做法，是改变政策和规划。现时南生围被划作综合发展及湿地改善／修复区，容许公私营合作的发展，如改划为“具特殊科学价值地点（SSSI）”或“自然保育区（CA）”，便基本上不会容许发展。

然而若要改划，吴希文说或会面对阻力。1960年代，澳门第一代赌王傅老榕后人傅氏家族在南生围一幅17公顷土地获行政局批准作小规模发展，因此如果将南生围划作保育区，仍要处理那一幅地的发展权问题。然而如果厘清了发展权，就可以再谈下一步——或是买回发展权，或是换地，或是买地。

买地、换地，什么都好，都要去谈。

但即使换地也需小心研究，“换了的地是否适合发展？会否加剧交通挤塞问题？”事实上早在2001年，市区保育争持之时已有人提出另一概念“发展权转移（TDRs）”，即如果一个地方不能发展，土地拥有人可将发展权转让给位于可发展区的发展商，然而香港本身发展密度已高，转移发展权或换地，都需要按地点研究。

买地或是最简便的方法，最近民间组织本土研究社成员陈剑青提出买回南生围，预计需要100亿。吴希文说：“买回一个很重要的地方，其实都不是很多钱——大白象都用了那么多。”

不发展南生围、绿化带　还有棕土

另一边厢，他担心有人会认为既然南生围不能发展，便发展绿化带、农地。“每个地方都有它的独特性，南生围的价值在农地找不到，是否代表农地不独特？”他说不是反对发展，只是不能随意发展。现时全港各处都有倒泥头、掘林等非法破坏土地的情况，天水围泥头山更在未经许可下变成哥尔夫球场。“一个地方是否要维持原有用途是可以讨论，但不应该用犯法、破坏的手段去改变它的价值。”

事实上在绿化带以外，最近本土研究社发布的“新界棕土发展潜力研究”，指出只要用三分之一未有发展计划的棕地，就足够提供8.4万个住宅单位，接近政府公布的㓥房户数量。而且报告中也提到棕地不只可用来建屋，还可用以重置棕地作业、恢复原有生态等。如此正平衡了各方面的需要。

“先破坏后发展”？

坊间一直关心“先破坏后发展”，发展棕土之先也需靠政策堵截破坏，以及如本土研究社所建议，不可恢复的棕土始用来建屋。吴希文指“先破坏后发展”大致上不会成立，但仍要靠政策改善（详看：【南生围以外】绿化带、农地倒泥投诉年近7千宗　执法现9大漏洞）和城规会的把关能力。据申诉专员公署文件，规划署表示如申请所涉土地有违例发展，当局会按未经破坏时的土地状态审议申请，然而若“先破坏”事件未能追查是否违法，或未有土地破坏前的资料，这些情况下会如何处理申请，则未有提及，至截稿前未有回复。其后规划署回复时，未有正面回应以上情况会如何处理，只言如不涉及违例发展土地的申请，会按个别情况审批，一般而言会考虑规划意向、交通、环境、生态、排污、景观等影响，以及政府部门及公众人士意见等。 

长远而言，吴希文说发展商也要面对时代的转变，“他们一直以为和环团谈便可以。”他提起有次发展商人员说不明白公众为何对南生围如此着紧，“那便是他要去思考的问题。”他无奈地笑笑。

建私人楼宇、建Outlet，或者不是港人最想要的。南生围近年已成港人的集体回忆，吴希文说，雀和人的距离也较近。走在南生围里，雀鸟随时就在未烧毁的芦苇床上飞过；而烧焦的芦苇床，嫩叶已重新长出来。“有人说它生命力很强，但其实就像耕田时有些菜收割后，都会再生一点点出来，很正常。”生命的顽强，或者本来就是生命的本质；人为建造出来的东西，有多少只是泡影？