【新屋邨入伙】山上屋邨成孤岛？规划师：居民合作社可填软件缺漏

位于山上的新屋邨落成，你想，空气一定很好吧？你高高兴兴地入伙，搬完家当累了想吃饭，却发现楼下一间商舖都没有，想落山“入城”，巴士站却排长龙……近年新屋邨许多都建于山上，交通、设施不足却常常为人诟病，一些旧的山上屋邨，民生商舖亦因人口老化、加租而开始凋零，彷若孤岛。
究竟为何屋邨要建在山上？一句山多平地少，又是否事实的全部？如果必须于山上建邨，又该如何避免让邨民成为开荒牛，或是留守老人？

重建用地变私楼

山上的新屋邨，除了安泰邨，还有沙田水泉澳邨，城市规划师黄保杰指，在山上建屋是大趋势，因可发展的平地已不多，即使市建局收回旧楼，也因要自负盈亏，绝少将地皮交给房屋署建公屋，“像观塘市中心重建，整个就变了信和的地盘。”他说。至于棕地，他指因收地过程漫长，山上屋邨会先发展。

山上屋邨，本来不是问题，“人和大自然的关系近些。而且比较容易形成自成一角的社区，有种凝聚力。”黄保杰说。“但前提是要有好一点的公园，邨中心有个广场。”

而且，自成一角也容易带来孤岛问题。近年山上屋邨愈建愈多，但往往设施未落成、社区服务中心未进驻，就已分批入伙，本系列另一文章曾提到搬屋容易引来家庭问题，那段时间能否有社工介入是关键。另一方面，商舖初时生意不足以应付租金，如果迟迟未能安排下一批人入伙，或会令商户撤离；即使未结业，商舖也需提高物价求生。“像水泉澳邨，街市租金贵，档数很少，物价很贵，东西也不太新鲜——因为摆了一段时间。”

先设资源后入伙

天天困于㓥房，许多人都宁愿早一步上公屋，但是否代表他们就要由困于㓥房变成困于孤岛？黄保杰指当局处理新屋邨入伙时有两队人，一队负责找非牟利机构（NGO）、商户进驻，一队负责派匙入伙，“其实是可以夹到时间、早一点找到NGO进驻的。”

交通也是问题。近市中心的山上屋邨，现时有巨型升降机接驳，也方便长者不用推轮椅上落山，但保养维修要跟得紧。此外巴士路线和班次也需改善，例如水泉澳邨来往沙田围站只得一架巴士，“那架车排到呕，班次不是很密，上面又住了很多人，那怎么办呢？”黄保杰说。“会不会可以有些较频密的邨巴接载居民？”邨巴也需无障碍化，“考虑出行是很重要的，（新入邨者）20、30年后就会老。”市中心与附近区域之间也需要有交通，让山上与山下的居民有多些连结。

合作社可发挥所长、形成网络

出行以外，自给自足同样重要。新屋邨商舖凋零、居民未全数人伙，黄保杰提议可由非牟利机构与居民办合作社或市集，“例如会否可以和（市中心街市）摊贩谈谈，居民自发买一堆猪肉、几十斤菜，（拿到邨里卖）当是居民开的市集、合作社？”他说这可凝聚居民：“主妇、退了休的人士都可以发展所长，大家对邨的归属感也会大了。”

买菜这些基本民生需要真的很重要，合作社正填补了这个空隙。

然而卖菜或分菜都要空间，黄保杰说需要物业管理公司配合——给他们在公共空间分菜卖菜，或者减租给居民做合作社。新屋邨业权全在房署，要用空地来做市集或分菜，只需房委会首肯，然而旧有的山上屋邨就复杂得多——旧屋邨的商场及街市不少已售予领展，一些屋邨空地由房委会与领展一同管理，如领展不同意，就不能设墟市。

至于减租就更艰难——近年不少商舖在领展加租下结业，柴湾兴民邨便是一例，多间商舖在领展接手后遭加租，《香港01》报导曾提及邨内唯一一间酒楼抵不住贵租和每三个月续约一次的条款而结业，一班公公婆婆静坐抗议贵租，仍无法挽回。

民生商场如图书馆应补贴

现时新屋邨的街市仍会外判，租金多少由外判商决定，但商场则由房屋署委派管理公司管理，房委会应有租金决定权，“（有人说）减租会蚀钱，那政府就要想是否要补贴。如果你觉得那是民生商场，是给公众使用，那正如你开图书馆、博物馆一样，蚀钱都会做，思维需要转变。”黄保杰说。

规划师：首几层可作院舍　让社区流转

除了领展加租，山上屋邨老化也会令商舖凋零。在加强交通、无障碍设施让居民可以下山外，黄保杰指日后规划新屋邨时，加入长幼共融的概念十分关键，如荔景祖尧邨就有几座老人院舍，与公屋形成循环——老了行动不便，可搬进楼下的院舍，公屋转由子女居住，“这样才有流转。一个社区如何维持店舖，是要有不同年龄的人。”

他说在地尽其用的今天，可将每幢公屋的首几层设为院舍。“祖尧邨在1970年代建成，那时也做到，为何新的屋邨不试一试呢？”他说：“应该要预地方去想将来的需要，不是三十年后就拆了个屋邨，而是想一直用下去吧？”

无论山上山下，一条屋邨的规划，如果没有顾及民生及长远需要，始终无法久安。假如有天全部㓥房户上楼，挤逼问题解决了，却迎来物价高昂、甚至连商店也没有的景况，上下山又要花费句钟，你或许会说孤岛总比㓥房大，但如果本来可以没有孤岛，为何人要从一个问题，跳进另一些、更多的问题？

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