【恩威并施】香港需要土地改革

候任特首李家超处理房屋问题，有提过增加土地储备。特首林郑月娥也有提出增加土地储备，并以“明日大屿”填海造地来增加土地储备。其实以香港目前只发展了三成、尚有七成仍未开发的土地空间来说，政府制造土地储备，必须进行土地改革（土改）。

内地发展迅速，高铁基建、大型工业等项目得以发展成功，原因在于土改。土改就是把中国土地重新分配，客观效果是中国政府能够统一分配土地资源。当然土改过程充满残忍的故事，却也是中国走向现代化国家的过程。以亚洲另一幅员辽阔的国家印度来说，他们的基建发展缓慢，主因就是其土地分配仍是传统封建制度模式。

香港要增加土地储备，填海模式是远水不能救近火。最有效的方法是政府透过本身拥有的土地管理权，重新制定土地用途，进行土改。土地改革有几个层面︰香港百多年历史充满着不同类型的土地契约，这些土地契约条款和模式不一，并不合理。“五十年不变”已过了二十五年，特区政府应该研究后2049年的土地契约问题，重新以合理和保护私人资产的模式，进行统一的土地契约研究和发展。

另一项急需解决的问题是处理大量荒废的农田和旧村，政府其实有足够的权力把它们收回。试问一条荒废了几十年的古村或者是荒废的土地，为什么不可以收回呢？在运用土地拥有权制造土地资源的时候，要有整全的概念和具科学的方法。所以建立土地大数据非常重要。

政府要增加土地储备，要发展棕地及众多不同类型的土地，就必须用科学化的方法，并应该用本身拥有的收地权力统整或者进行“地换地”。而地政总署、田土厅等和土地资源相关的部门是否应该整合为一个土地资源署？并且应该在特首的首一百日房屋政策里面，制订一套收地策略以及提供土地资源的策略和模式。

除此之外，很多落后的土地条例也要修订。以活化工厦为例，政府用一种非常苛刻的模式去活化，程序复杂。很多先进国家如德国的活化工程比较有弹性，很多时候是根据建筑物结构，让业主拥有比较大的自由度去决定场地用途与使用人数，例如在工厦办文化演出，不需要像香港一样划一处理。

政府活化欠缺灵活度，原因之一是因为土地契约限死工厦只可以办工业，不可以办其他活动。其实政府只要做一些简单的豁免工作，并根据建筑物结构原则去做指引，就可以释放大量工业空间，并将其转化为工作居住两用的空间。

疫情之下， Live and work together（工住一起）模式渐渐普及。香港众多的工厦正好可改装以适应新的模式。若在土地契约中稍有弹性，便可以释放大量工厦资源，变成既受年轻人欢迎、也迎合现代家庭、更加有灵活性的居住工作空间。

所以，香港要进行土改才能够制造土地资源，真正解决房屋问题，填海真的是远水不能救近火。其实“明日大屿”这个名字也说明了问题，因为是“明日”不是“今天”，今天的问题要今天解决，而不是等待明日才能解决。明天究竟是不是真的明天？就没有人知道了。

胡恩威
全国港澳研究会会员、江苏省政协委员、进念．二十面体联合艺术总监暨行政总裁