【棕地】短视近利与三大阻碍 棕地政策解救不了棕地（下）
上文提及，棕地业者的反对声浪并非棕地难以处理的真正主因，最大的阻碍仍来源与地主、黑社会与区议员，政府虽已表态会继续开发有发展潜力的棕地，但最后可能仍要调高收地价码才能顺利进行，毕竟这些反对势力的影响不容小觑，如果收地价钱谈不拢，政府很难说做就做，而目前政府的收地价码，显然难令地主满意。反对势力的阻碍，加上政府以财政考量优先的作法，棕地的处置问题往往缺乏长远、全面的规划，尽管发展局声称将继续推动发展现有棕地，但要将问题彻底根除，前景恐怕不容乐观。（此文章为下集）
“你现在用每平方呎1,300多元去收地主当然嫌不够，（他们）才会跟黑社会、区议员去搞反对。做生意的人很简单，我做棕地生意赚多少、你赔给我又是多少？很明显做生意赚得更多，况且土地放得愈久、卖得愈贵，地主没有必要急着处理它。”
房产发展研究中心创办人、因宣誓风波被禠夺议员资格的前立法会建测规园界议员姚松炎指出，政府确实有《收回土地条例》这把“尚方宝剑”可使用，但近年政府对使用该条例的立场变得愈来愈保守，一方面害怕地主提起诉讼，另一方面又说这方法旷日废时、不适合大规模使用、要对私有产权有所保护等等。但从1997年至2017年之间，政府曾在154个公共工程及市区重建项目中引用《收回土地条例》，其中只有8宗案件有业权人提出司法覆核，且无一覆核成功，当中历时最长的案件也仅需12个月，可见当局担忧地主诉讼、耗时过长等理由，显然不具足够的说服力。
土地问题不能作生意考量
不只对棕地的处置不够魄力，姚松炎对政府的整体规划也颇有疑虑。他认为政府目前的开发方式，是哪区棕地看起来有发展潜力，他才会去做调查、收地，明显欠缺对土地使用的整体规划。相反，如果先将所有棕地收回储备，业权马上就能回到政府手上，再慢慢有系统地去规划，针对各区如何开发有完整的发展构想，显然是较佳的土地使用方式。
“但这也很难，因为香港政府是以经济考虑为先，把棕地买回来储备要花很多钱，而且还没办法马上看到成效。况且政府在没有阻止棕地扩张的情况下，想把棕地全部收回来储备，可能会赔到破产。但现在的方法就很简单，有一个新开发区未来卖地每平方呎1.5万元，我现在赔你3,000元都还划算，两年后拍卖政府就赚大钱了。但土地储备不只要先花上几百亿、几千亿， 十几年都还不一定会开发到，做生意的人就不会想这样，香港政府确实是个大生意人。”不过，财政数字的亮丽与否及卖地牟利的多寡，是否应为政府解决土地问题的首要考量？答案应也不辩自明。
经各方长期的研究与辩证、破除“地少人多”的迷思后，港人已渐渐跳脱了“土地不足”的伪命题，普遍认同“香港不是没有地，而是没有良好的土地政策”，而目前仍在乡郊地方被无序滥垦的棕地，无疑成为其中一项铁证。
香港大学民调研究中心在去年11月所做的“大屿山人工岛民意调查” 显示，有70%受访者赞成政府优先处理使用现有的棕地，再考虑兴建发展人工岛，可见在棕地问题的处理上，政府已取得多数民意支持。
如何收地安置产业只字未提
发展局的回应虽看似“从善如流”，“全盘接纳”土供组提出的八项觅地建议，但细看其对棕土的发展计划，除了再次重申将继续发展已发展的部分、并持续研究有发展潜力的棕地外，对于如何阻止棕地蔓延、如何进行收地、产业如何安置等执行面上的障碍，发展局仍只字未提，难免让人担忧再多的动作，最终只会沦为“说易行难”的口号性政策。
再者，政府对土地发展的想法仍停留在局部、片面的开发思维，欠缺整全的土地使用政策，且现实之处在于，香港仍由各大地产商掌控逾千公顷的农地“备而不用”，新界也有760公顷棕地尚未开发，由私人不当掌控的土地面积，远比政府手上可运用的住屋土地多。政府在完全丧失土地主导权的情况下，每每有开发需求时，总需仰人鼻息与地主重新谈判，地主也看准政府有开发需要而重重掣肘，导致政府对香港的楼市地价始终无从管控。
港府要摆脱被动的棕地政策，除了先就棕地进行完整普查、研究现行产业应如何安置，并对违规的棕地作业严厉执法之外，最重要的，还需制订完善的法令制度防堵棕地扩张，减少审批棕地作业的许可申请，在全面掌握棕地现状及处理方案过后，勇于使用《收回土地条例》以建立土地储备，才能重新夺回政府对土地使用的主导权。
重温上集：【棕地】短视近利与三大阻碍 棕地政策解救不了棕地（上）
上文节录自第164期《香港01》周报（2019年5月27日）《短视近利 棕地政策解救不了棕地》。
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