内房西半山旧楼收购战败走　楼价蚀一半　硬食7000万冤枉钱｜灯神

楼市大插水近三成，除咗导致市场上出现大量蚀让外，同时都产生连锁反应，打乱发展商收购旧楼部署，部份内房更加要放弃“落钉”，收购大计梦碎，讲紧就系内房龙光（3380）。

2017年“程咬金”龙光踩入港资地盘

西半山向来都系传统豪宅区，区内旧楼一直都系大型发展商收购对象之一，有好多旧楼一早已经由资深老行家“落晒钉”，慢慢等待完成收购重建。其中西半山罗便臣道老牌豪宅夏蕙苑本身就由恒地（0012）主导收购，不过喺2017年竟然杀出“程咬金”，当时有6个单位突然被财团高价收购。

当时缴30%辣招税、涉7000万

其后再细睇资料，原来呢个“程咬金”系内房龙光，合共用咗至少3.4亿元买入6伙，每伙大约5,500万至6,000万元，呎价介乎2.65万至2.89万元。当中有4伙系需要缴付30%辣招税，涉及金额高达约7,000万元，相当夸张。

不过楼市好景不常，楼价已经由高位滑落超过3成，呢一刻好多发展商都“手头紧”，卖新楼只可以低价开盘，龙光伙拍合景泰富（1813）的现楼豪宅鸭脷洲凯玥，最近期的四房单位成交呎价仅约2.5万元，其实都已经相当接近投地买入时的每呎楼面地价22,117元，所以真系唔好预有钱赚。

沽走旧楼、楼价蚀一半　呎价仅1.3万

新盘都难去货的情况下，本身对香港楼市唔熟市，现有新盘销情又一般的内房，就紧系卖走啲较远期的土地储备。最终龙光隔咗八年，就放弃收购西半山罗便臣道夏蕙苑，近排就以1.62亿元卖走早前“落钉”的6伙豪宅旧楼，帐面劲蚀1.8亿元，呎价腰斩得返1.3万元。如果计埋当日的辣招税7,000万元，埋单合共实蚀2.5亿元，认真惨情。

若成功重建旧楼　本可退回大部份辣招税

旧楼收购真系一门大学问，要斗智、斗财力、斗时机，仲要斗耐性，绝对唔简单。好似上述内房的做法，楼市高位时做收购，但又经唔起楼市跌浪，最终要急急脚卖走呢一类收购重建的远期土地储备，呢一课相当昂贵。顺带一提，其实如果发展商成功完成收购旧楼，并完成重建，其实系可以向政府退回当日所缴付30%辣招税的大部份税款（楼价25.75%），可惜市况欠佳，挨唔到最后要急走沽货，最后要硬食呢一笔“冤枉钱”。

内房雅居乐收购毕架山旧楼同样蚀走

其实近年都有唔少内房遇到相同情况“中伏”收场，另一宗较受瞩目的个案就有毕架山义本道8至10号涵碧别墅，喺2018年由内房雅居乐主席陈卓林收购，计划把整个屋苑重建豪宅。不过在2024年8月份据闻已经放弃收购，并陆续把该批旧楼单位于市场上以蚀让价放售，

例如在涵碧别墅中层1室大单位，实用面积1,239平方呎，在2024年8月以以1,428万元沽出，呎价11,525元。但系内房雅居乐在2018年的买入价高达3,097.5万元，即系帐面劲蚀1,669.5万元，跌价54%，蒸发半层楼。当年收购单位因为以公司名义入市，需要缴付30%辣招税，所以同样又蚀一大笔“冤枉钱”，大约930万元。

楼市走势似乎都冇乜起色，如果楼价继续走下坡，灯神估计，当日草率进攻香港楼市的内房企业，未来有机会继续蚀住卖走旗下香港资产。