舖王家训“有钱就买舖”　施永青：买舖赚硬与时代脱节 ｜灯神

近几年零售舖市大插水系人都知，我地小市民日日出街都好容易留意到，核心零售区周街都系吉舖，就算系近排市况略为改善，好多舖位都系由售卖一些低档商品的商户进驻，甚至系由短租户“租住先”，已经过咗农历新年一段时间，灯神留意到大街大巷，都仲有舖位由利是封店短租，足见零售市况依然低迷。

零售市道如此差劲，长期关注楼市的老行尊都忍唔住要出声！本地龙头地产代理中原集团创办人施永青，最近就发表专栏文章评论一下香港的零售舖市，佢就话昔日“店舖在位置上的优越性不易被取代，可以尽收香港经济增长与游客增加的得益......在香港，一舖何止可以养三代，养四五代都没有问题”。

不过现时市场已经出现大变天，施生就话“这种一度十分成功的买舖收租作长线投资的策略，近年已被证实与时代脱节。一众舖王，无论老的嫩的，都因舖价回落、银行追填差价而弄到狼狈不堪”。

睇完从事房地产行业的老行尊，如此点评舖市情况，灯神都“不禁倒抽一口凉气”，睇嚟都明确反映到昔日“一舖养三代”已成过去，短期内都未必会重现。灯神心中还有其他问号，既然舖市唔掂，一众舖王级投资者都被追差价，咁持有大型商场的发展商又该如何应对呢？所以灯神都主动打去请教一下施生点睇情况。

香港能够养得起的舖　未来继续减小

施生就话，那些大型发展商始终想保持租金收入，而且还有一些人喜欢逛街购物，所以有些舖位、商场还是有价值的。不过整体来说，相信香港能够养得起的舖，无论是街舖或者商场舖，未来会继续减小，因为电商问题，导致整体零售业总金额进一步萎缩减少，即系话租用店舖的商户，负担租金能力都会被削弱。如果商户租舖能力减弱，也代表佢地能够买到舖位的能力同时减弱。

至于利息的升跌，施生就认为是一个周期性的因素；而电商的出现令生活习惯改变，是结构性的因素，影响时间会相对较长。

房地产资产暴升　私人投资者摇身一变“舖王”投资者

过去多年房地产资产暴升，导致一众私人投资者成功发围，成为“舖王”投资者，不过近年遇上工商舖物业大幅贬值情况，施生都直指这些舖王级别的投资者“因舖价回落、银行追填差价而弄到狼狈不堪”。

至于这一班投资者有没有机会翻生呢？施生就话“要看他们（投资者）借了多少，我自己都有舖，但我没有借钱。舖价跌了，那个借贷比例，与银行的要求脱节，银行开始CALL LOAN，这些人最需要是利息尽快下降，或者零售业改善得很快，才有机会翻身”。

“买舖赚硬”想法与时代脱节

施生指，过往收租可以养三代，或者作为一个很好的投资对象，但现在就未必，现时未必一定好像以前那种迷信。他认为不少投资者在想法上与社会脱节，“不是说买舖一定与时代脱节，而是以为买舖是赚硬的，这种想法可能就是脱节”。

舖王家训教子女　“有钱就要买舖，买舖升得最快、升得最多”

施生又补充几句，“你在经济转变周期、利息转变周期，仲会有投资舖位的时机”，“我没有否定，投资舖位可以是有回报的，我只是说买舖必需要实在，因为我见到有些舖王，当家训那样教子女，有钱就要买舖，买舖升得最快、升得最多，这些想法以后未必（正确）”。

最后灯神见施生对舖市看法都较偏淡，都忍唔住问问，担唔担心旗下专营工商舖物业的前线代理生计受影响，施生就话，“我写评论我从来都不是只是看公司利益、个人利益”。仲话如果系公司董事会开会研究生意对策，到时当然会以中原董事考虑公司利益，所写评论文章与中原利益，施生就话自己系分得好清楚。