十家发展商货尾1.35万伙　货多市不爽、绞尽脑汁卖新盘｜灯神

上周同大家讨论过近期全新大热楼盘透过“渐进性供款”、月供低至3,500蚊的“呼吸Plan”去吸客。为何发展商如何花尽“脑力”卖楼，相信都与楼市大插水近三成、市民对香港楼市信心存疑有关。而且最重要一个原因，相信就系本地一众大型发展商备受压力，因为佢地的货尾量已经大幅攀升，所以咪要谂一系列“甜头”吸引市民入市。

最近龙头地产代理行中原就出咗一份报告，详细讲解咗本地一手新盘货尾量的情况。当中最重要的数字是2025年第一季一手私人住宅新盘货尾量22,654个，创2003年第四季22,485个后的21年按季次高，仅低于2023年第四季22,936个。

中原仲话，美国实施对等关税政策，打击全球经济，股市波动，买家态度转趋审慎，楼价调整持续，成交明显放缓，仲估计今年第二季新盘货尾将升到2.3万个或以上。即系话未来两个月内，如果一班发展商唔努力清货，上述新盘货尾量数字就会正正式式成为过去21年季度新高纪录。

十家发展商货尾量合计13537伙

仲有资料显示，合计十家香港主要发展商，目前已经推出多达200个楼盘，总货尾量高达13,537伙，按季增加558伙。

新地货尾量最多3751伙

市场咁多货尾，到底边个先有最多货呢？中原份报告的确好详尽，睇返佢地资料，目前市场上最多货尾的发展商，正正就是近期最花“脑力”谂计吸客的新地（0016），货尾单位高达3,751伙。

连推大盘NOVO LAND、西沙SIERRA SEA共涉逾1.4万伙

相信都系同佢地近年积极推出巨型住宅项目有关，例如2022年推出的屯门兆康大盘NOVO LAND，全盘有多达4,585伙，不过开售2年多以来，暂时累售大约3,500伙，仲有大约1,000伙待售或未推出。

至于新地近期推出的西沙大型住宅项目SIERRA SEA，全个楼盘分多期发展，总数多达约9,700伙，规模与十大蓝筹屋苑海怡半岛（9,812伙）相若，同时也逼近黄埔花园（10,431伙）、沙田第一城（10,642伙）的伙数。

四叔金句“货疏市爽，货多市不爽”

规模如此庞大的楼盘，如果首轮卖楼触礁，到时就会变成已故四叔金句所言，“货疏市爽，货多市不爽”，日后余货就会好难卖。讲起四叔就要讲一讲佢地旗舰集团恒基地产（0012），目前佢地都有好多货尾，仅次于新地、排全港发展商第二位，目前有多达3,260伙。

THE HADDON去年首轮开卖惨淡　至今累售两成单位

有啲楼盘“个头开得唔好”的确就好难卖落下，以恒基的红磡重建项目MIDTOWN SOUTH（原称必嘉坊）第四期THE HADDON为例，全盘453伙，本身就系2024年6月推盘，不过当时首轮推出63伙，首日只系卖得13伙，之后这个楼盘都冇乜新部署。而相隔大约10个月，目前至今累售94伙，占全盘总数都只系约21%。

必嘉坊尚余五期未推出

但唔好忘记，必嘉坊又系恒基旗下分期发展的大型住宅重建项目，涉及9幢住宅大厦、合共2,800伙，呢一刻只有推到第四期，即系话仲有五期仲未有推出，相信发展商又要再努力一点谂计卖楼。

至于再睇睇其他发展商，其余比较多货尾就包括会德丰、信和（0083）、新世界（0017），货尾量分别就有2,280伙、1,401伙、937伙。

柏傲庄III余货料未来一至两年内重新销售

但值得留意，新世界的货尾数字系未计入柏傲庄III已取消交易但未重售的482个单位，而系2024年12月中，新世界就公布过柏傲庄III将会喺2026年3月落成，所以预计未来一年至两年内，柏傲庄III将会重新部署销售。

而合计十家大型发展商，佢地货尾量总数高达13,537伙，按季就增加咗558伙，平均货尾比重高达17.5%。睇嚟各大发展商都要好好努力、尽力散货。