楼价插水3成、发展商头痕 吸客要靠“先甜后苦”按揭PLAN|灯神

撰文: 灯神
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楼市由高位持续下跌近三成,走势似乎未见底,作为发展商要卖楼就困难重重。灯神留意到近期有全新大盘推出时,都要搞搞全新噱头吸客,睇嚟大型发展商喺淡市下卖楼都花尽“脑力”。讲紧就系新地(0016)今年的重头新盘西沙大型住宅项目SIERRA SEA,周二公布首批158伙,折实平均呎价10,398元,最平的一房户入场费299.8万元,三球都唔使。

楼盘定价方面,睇落有啲吸引力,折实平均呎价大约1万元,不过就要留意返SIERRA SEA这个位置系冇任何铁路,出入都系要靠陆路交通,所以灯神就唔建议买家以港铁乌溪沙站附近的住宅屋苑做比较。

SIERRA SEA一房买家可选“渐进性供款”

价钱平定贵,灯神就唔评论咁多,始终西沙一带多年来都冇新盘供应,同时都冇乜二手屋苑可以参考。但灯神最有兴趣其实就系首张价单的按揭PLAN,新地又再一次推出“渐进性供款”。

屯门NOVO LAND三年前推盘曾推“渐进式供款计划”

留意返一点,其实新地在2022年推出的另一大盘、提供多达4,585伙的屯门NOVO LAND时,也曾推出类似的“渐进式供款计划”,不过当时首张价单公布时,主要针对开放式单位,就指是帮助年轻人上车。参考返当时的按揭计划,当时一个折实售价341万元的开放式单位,首三年的每月供款为4,586元,及后第4至6年的每月供款为10,980元,第7年及以后的每月供款16,176元。

屯门NOVO LAND在2022年推盘时,也曾推出类似的“渐进式供款计划”。(余俊亮摄)

首年月供6800元、其后每年涨2000元

至于今次西沙SIERRA SEA推盘,新地同样针对细单位提供“渐进性供款”,最高涉及楼价的80%。供款方面,第一年不论楼价,每月基本供款金额一律为6,800元,并获免息。其后第二年至第五年,就陆续升至8,800元、10,800元、12,800元、14,800元,而在第六年及之后,每月基本供款金额根据当时的利率、贷款余额和剩余期数计算,年利率则升至6%(P+0.75%)。

第六年供楼息率升至6%

睇返以上屯门NOVO LAND及西沙SIERRA SEA的按揭计划,同样都系“先甜后苦”,似乎都反映咗发展商都出尽力吸客!

西沙SIERRA SEA首批一房户买家可选择“渐进性供款”,最高涉及楼价的80%。供款方面,第一年不论楼价,每月基本供款金额一律为6,800元,并获免息。

首年供款仅8.16万 平过一般银行按揭37%

“先甜后苦”当然好爽,加上SIERRA SEA的预计关键日期就系2025年12月初,即系今年就会入伙,即系好快可以收楼,唔洗挨长楼花期。如果买到西沙SIERRA SEA楼价299.8万元的入场一房单位,又同时用埋发展商提供的“渐进性供款”,首年每月供款6,800元,全年供款都只系8.16万元。

但若果买家在二手市场内买入一个楼价相同(299.8万元)的荃湾中心单位(329呎),同样承做8成按揭,以息率3.5厘计,其实月供金额系10,869元,全年供款就高达13万元。咁样一计,买SIERRA SEA的第一年就悭咗37%或4.8万元,睇落就好著数。

假设买入荃湾中心、楼价299.8万元的荃湾中心单位(329呎),同样承做8成按揭,以息率3.5厘计,月供金额系10,869元,全年供款高达13万元。

著数悭钱仅首两年 其后拟尽快转按

不过如此著数的事只限于首两年,因此首两年的月供金额远低于在外边二手市场买入价钱相同的单位。但去到第三年月供金额已经升至10,800元,即系与出面二手市场买入楼价相同的单位,其供款金额相同,反映已经冇明显优势。而去到第四年月供金额更升至12,800元,息率更升至4厘(P-1.25%)。

所以灯神认为,这类“先甜后苦”的按揭计划,最多只可以用3年,若果踏入第4年,供款压力已经高于一般银行按揭,到时就必需要尽快转按,否则供款金额及息率就会不断攀升,去到第六年更加升至6%(P+0.75%),相当夸张。

长实(1113)旗下洪水桥现楼新盘#LYOS,近期推出“呼吸Plan”,其开放式单位买家,首23个月只需月供3,500元

长实#LYOS新增“呼吸Plan”吸客

但留意返,近年楼市风高浪急,楼价节节败退,呢一刻去估算未来数年的事情,是否咁容易可以预计呢?是否咁顺利可以转按呢?而且另一大型发展商长实(1113),旗下洪水桥现楼新盘#LYOS都推出非常著数的“呼吸Plan”,其开放式单位买家首23个月只需月供3,500元,同样系相当吸引,不过其后利率会加到几多厘,灯神手头上就未有资料啦。

见到大型发展商近期花尽“脑力”推出噱头按揭计划吸客,灯神都想提一提醒大家,记住“量力而为、咪贪著数”。