楼价插水3成、发展商头痕　吸客要靠“先甜后苦”按揭PLAN｜灯神

楼市由高位持续下跌近三成，走势似乎未见底，作为发展商要卖楼就困难重重。灯神留意到近期有全新大盘推出时，都要搞搞全新噱头吸客，睇嚟大型发展商喺淡市下卖楼都花尽“脑力”。讲紧就系新地（0016）今年的重头新盘西沙大型住宅项目SIERRA SEA，周二公布首批158伙，折实平均呎价10,398元，最平的一房户入场费299.8万元，三球都唔使。

楼盘定价方面，睇落有啲吸引力，折实平均呎价大约1万元，不过就要留意返SIERRA SEA这个位置系冇任何铁路，出入都系要靠陆路交通，所以灯神就唔建议买家以港铁乌溪沙站附近的住宅屋苑做比较。

SIERRA SEA一房买家可选“渐进性供款”

价钱平定贵，灯神就唔评论咁多，始终西沙一带多年来都冇新盘供应，同时都冇乜二手屋苑可以参考。但灯神最有兴趣其实就系首张价单的按揭PLAN，新地又再一次推出“渐进性供款”。

屯门NOVO LAND三年前推盘曾推“渐进式供款计划”

留意返一点，其实新地在2022年推出的另一大盘、提供多达4,585伙的屯门NOVO LAND时，也曾推出类似的“渐进式供款计划”，不过当时首张价单公布时，主要针对开放式单位，就指是帮助年轻人上车。参考返当时的按揭计划，当时一个折实售价341万元的开放式单位，首三年的每月供款为4,586元，及后第4至6年的每月供款为10,980元，第7年及以后的每月供款16,176元。

首年月供6800元、其后每年涨2000元

至于今次西沙SIERRA SEA推盘，新地同样针对细单位提供“渐进性供款”，最高涉及楼价的80%。供款方面，第一年不论楼价，每月基本供款金额一律为6,800元，并获免息。其后第二年至第五年，就陆续升至8,800元、10,800元、12,800元、14,800元，而在第六年及之后，每月基本供款金额根据当时的利率、贷款余额和剩余期数计算，年利率则升至6%（P+0.75%）。

第六年供楼息率升至6%

睇返以上屯门NOVO LAND及西沙SIERRA SEA的按揭计划，同样都系“先甜后苦”，似乎都反映咗发展商都出尽力吸客！

首年供款仅8.16万　平过一般银行按揭37%

“先甜后苦”当然好爽，加上SIERRA SEA的预计关键日期就系2025年12月初，即系今年就会入伙，即系好快可以收楼，唔洗挨长楼花期。如果买到西沙SIERRA SEA楼价299.8万元的入场一房单位，又同时用埋发展商提供的“渐进性供款”，首年每月供款6,800元，全年供款都只系8.16万元。

但若果买家在二手市场内买入一个楼价相同（299.8万元）的荃湾中心单位（329呎），同样承做8成按揭，以息率3.5厘计，其实月供金额系10,869元，全年供款就高达13万元。咁样一计，买SIERRA SEA的第一年就悭咗37%或4.8万元，睇落就好著数。

著数悭钱仅首两年　其后拟尽快转按

不过如此著数的事只限于首两年，因此首两年的月供金额远低于在外边二手市场买入价钱相同的单位。但去到第三年月供金额已经升至10,800元，即系与出面二手市场买入楼价相同的单位，其供款金额相同，反映已经冇明显优势。而去到第四年月供金额更升至12,800元，息率更升至4厘（P-1.25%）。

所以灯神认为，这类“先甜后苦”的按揭计划，最多只可以用3年，若果踏入第4年，供款压力已经高于一般银行按揭，到时就必需要尽快转按，否则供款金额及息率就会不断攀升，去到第六年更加升至6%（P+0.75%），相当夸张。

长实#LYOS新增“呼吸Plan”吸客

但留意返，近年楼市风高浪急，楼价节节败退，呢一刻去估算未来数年的事情，是否咁容易可以预计呢？是否咁顺利可以转按呢？而且另一大型发展商长实（1113），旗下洪水桥现楼新盘#LYOS都推出非常著数的“呼吸Plan”，其开放式单位买家首23个月只需月供3,500元，同样系相当吸引，不过其后利率会加到几多厘，灯神手头上就未有资料啦。

见到大型发展商近期花尽“脑力”推出噱头按揭计划吸客，灯神都想提一提醒大家，记住“量力而为、咪贪著数”。