翻炒十年前旧桥 88万做上然业主 有水位仲有埋“灵位”？｜灯神
发展商嘅货尾量持续高企，为咗加快去货，近期各新盘都大打价格战，同行家斗平斗贱抢客。佢地除咗用“成本价”、“蚀本价”推盘外，仲有部分发展商甚至不惜翻炒10年前的旧桥玩“买一送一”，将啲预计唔太受欢迎的单位捆绑式咁平卖出去。
讲紧嘅就系近期全城关注嘅万科旗下大埔新盘上然，上然会喺今日（15日）进行首轮销售，卖价单228伙单位，如果采用佢地提供嘅终极折扣付款计划后，首轮最平嘅开放式户单位，折实价竟然只需88万！一球都唔使，平绝全港。
灯神首先要讲返今次上然首轮销售嘅背景资料。首轮销售安排将喺星期六以抽签形式发售228伙，共涉及28伙开放式、67伙一房、93伙两房、24伙三房、9伙四房及7伙特色户（不包括开放式特色户），实用面积介乎214至873平方呎，折实售价由238万至1,140.8万元，折实呎价介乎9,185至14,392元。
值得留意嘅系，发展商特别推出一“家”一付款计划，只要购买三房或者四房嘅买家都可以以优惠价加购多一伙开放式单位，其中三房买家可以额外享140万折实楼价折扣，而四房买家则可享150万折实楼价折扣。
最平开放式“车位价”88万、折实均呎创十年新低
以第2座2楼B7室最平嘅开放式单位为例，单位实用面积248平方呎，原本折实售价系238万元，折实呎价9,597元。如果采用1“家”1付款计划，扣除最高150万折扣后售价只系88万！一球都唔使！要知道呢口价系好多市区的大型屋苑只系够买一个车位，唔怪之得个价一出，即刻引起市场极大回响，就连灯神都想入飞搏一搏。
除咗开放式单位够震撼之外，其他单位都唔输蚀㗎。成张价单嘅折实均呎价为11,036元，如果计算一家一付款计划在内，折实均价就约10,688元；创区内2014年10月长实推出嘅大埔凤园岚山II（折实均价8,667元）后超过十年新低。
↓↓三房示范单位↓↓
抄10年前岚山“1＋亲”组合、开放式卖平当年一半
所以睇得出上然首轮嘅呢口价完全系睇住岚山黎开咁济，唔单止咁，佢就连呢个一“家”一玩法都系抄人地岚山条旧桥。
事实上，人地岚山早喺11年前已经首创“1＋亲”单位组合概念，玩法同样系只要购买一伙三房单位就可以以优惠价加购一伙开放式。而当年呢个“1＋亲”组合售价最低嘅开放式单位就系3座2楼H室，实用面积约194平方呎，折实售价约130.9万；即系贵过今次上然最平88万嘅开放式单位大概49%。
换言之，今次上然除咗抄足人地个组合名同玩法之外，就连个价都要卖平过人，单位开则仲要大啲添，真系时光倒流10年前！
一买楼价即赚100万、租金回报达10厘
正所谓“桥唔怕旧，最紧要受”，上然截票时累收7,418飞，超额认购逾31倍，足以证明到班买家有几受落啦。
灯神又帮大家计下数先，参考返岚山近期嘅二手成交，开放式单位普遍卖紧230万至260万，视乎楼层同景观。所以只要今次成功用优惠价买到上然开放式单位，相信楼价至少已经可以赚到100万以上，赚幅高达1倍。加上大埔距离香港中文大学好近，如果出租比啲大学生应该都几有市场，按单位月租9,000蚊计，买家分分钟可收成10厘回报！
交通配套不足、步行至地铁站需20分钟
不过长辈都有教落“平嘢无好嘢”，嗱唔系想话佢唔系好嘢，只不过卖到咁平点都有啲原因嘅。有区内代理透露，其实上然个地理位置真系“争少少”，屋苑位处喺半山腰，由大埔墟地铁站步行上去大概要20分钟，大部分都系斜坡，而且全程无遮无掩，如果喺夏天或者落雨嘅时候行都几辛苦㗎。如果想撘车就只有一架20S绿色小巴会经马窝路一带，但平均每15分钟先有一班车，仲要同埋附近嘅御峰苑、新峰花园及承峰嘅住户争；如果系繁忙时间应该都有排等！
屋苑被坟场“三面环抱”
另一个问题就系屋苑入口隔离有3间佛教精舍及骨灰龛场，附近亦有唔少坟场，楼书位置图可见，成个屋苑基本上可以话系被坟场“三面环抱”；相信有唔少单位只要一开窗就可以望到呢个另类山景。虽然咁都变相证明咗屋苑系一个“风水宝地”嘅，只不过担心当呢啲场地有拜祭活动例如烧冥镪等仪式时，产生嘅烟雾或噪音就有机会影响到住户。
其中一个坟场为处屋苑正中央、外围设特殊通道前往
有啲买家可能都会谂，咁我避开个啲单位咪得啰。但其实望真啲，仲有一个坟场系喺屋苑范围内㗎，正正位处系屋苑嘅中心，完全系避无可避！相信系当年政府收地时，同相关人士倾唔掂数，导致该位置收购唔成，先形成咁尴尬嘅局面。
其实发展商都算唔话得㗎啦，布局图可见，佢地仲专登系屋苑嘅外围规划左一条特殊通道连接住坟场，相信系方便有关人士透过通道前往坟场拜祭，亦唔会阻碍住户正常出入。但系始终坟场位处屋苑正中央，住户行出行入都好难睇唔到，唔知最后发展商会点样规划去减低影响。唔通要整个上盖遮住佢，定考虑种多啲植物喺附近，设计成一个特色花园好呢？
特价开放式唔够分
不过见到项目宜家个市场反应咁好，相信对班买家黎讲以上两个缺点都唔系太大问题。灯神留意到首轮推出嘅三房同四房单位加埋有33伙，而开放式只有28伙，即系会有5个买家无得加购呢个“特价”开放式，完全唔够分。灯神唯有系度祝对呢个盘有兴趣而又入咗飞嘅大家，可以成功抽到自己嘅心头好啦！