元朗溱柏屡录蚀让　十年长情业主亦损手　代理揭两大原因｜灯神

政府差估署日前公布10月本港私人住宅楼价指数，环比升0.6%。虽然仅为微小的升幅，却有重大意义，因为楼价经过连跌5个月后，终于回升。不过楼价上扬，并非所有人受惠。其中位于北部发展区的屋苑溱柏，近日录得一宗业主持货10年，仍要蚀沽离场的二手成交，呎价更是不足8,000元。若偶而出现蚀让个案，属不为奇，可是今年内屋苑多宗二手成交，不是创屋苑同类单位新低，便是业主损手离场。

发现此情况，顿时勾起灯神好奇心，立即向该区的代理查询。其中一名代理指出，低价成交，是因为近期同区新盘以较贴价开盘，以及屋苑附近正进行公营房屋工程，影响周边环境有关。

有个案账面蚀近200万元

入伙约10年的溱柏，是元朗区内其中1个大型私人屋苑。据资料显示，全个屋苑共9座住宅大厦，每座楼高25层，每层一梯5至11伙，合共提供1,620个单位。 溱柏的户型有4款，分别为标准户、连平台户、连天台户及顶层相连户。 单位实用面积由272至1,386平方呎，单位间隔涵盖开放式至4房，包括1房2厅、2房2厅、3房2厅连套房、4房2厅连套房及储物室连厕所等多款选择，并一律配置露台。

翻查溱柏的成交纪录，发现屋苑不少个案出现蚀让，有个案账面蚀近200万元，或较原来入市价贬值约40%。最近录得的二手个案蚀让个案，是一个已持货10年的长情业主。纵使蚀幅约5%，但是也涉及约35万元。以港人月入中位数2.2万元计算，亏损的金额已等同近16个月人工。

由于今年政府已对楼市全面撤辣，加上联储局在今年9月及10月两度减息，合共0.75厘后，本地银行亦累计减息0.5厘。既然从政策面已放宽，高息压力亦有所纾缓，理应楼市复苏有望。从差估署的数据亦显示，香港私人住宅楼价暂时止跌回升，所以看到溱柏屡录得蚀让个案，灯神亦大惑不解，于是向区内代理请教。

代理﹕尚柏以贴价开售

代理先向灯神指出，近期同位于十八乡的新盘尚柏以较贴价开售，属其中一个影响溱柏造价的原因。

灯神随即翻查资料，发现丽新发展（0488）旗下尚柏于9月下旬推出首批50伙，扣除最高13%折扣后，售价介乎242.91万元至460.32万元，折实呎价介8,614元至10,663元。在10月中推售最后14伙时，因涵盖特色单位，售价介乎326.2万元至804.6万元，呎价为11,434元至17,351元。扣除最高13%折扣后，单位折实呎价介乎9,948至11,022元，售价为283.8万元至700万元。尚柏的呎价确实与溱柏的二手呎价相若。

另一个原因是屋苑附近正有公营房屋工程，对环境带来影响。灯神一听到屋邨周边正在“大兴土木”，即时问及不就有更完善配套？代理就回应地盘不大，配套有限，亦指出近期屋苑成交呎价大约处于约8,000元，已属较贴价，强调买卖双方议价空间不大。

不过亦有向其他代理行查询，得到的回复就略有不同。溱柏近期多录得蚀让是否与周边新盘贴价开售，及正在兴建公营房屋有关？对方明言是“无关系”。

业主沽货或为换楼

该名代理更指出，一般而言溱柏面积约900呎的3房单位，业主买入价多约900多万元左右，若最终以约800万元易手，损手幅度约2成左右。若是一般2房单位，造价约500万元左右，所以亏损幅度更低。更何况不少沽货的业主是为换楼，兼且供款多年，所以无需“补钱”。

两名代理说法明显不同，总之置业前，最好多做功课，务求找到最合适自己的理想居所。