【绿置居】“以绿代公”藏四大弊端　政府不应剥夺市民租屋权

林郑月娥本月发表施政报告，房屋政策是重要一环。她在改变资助房屋定价、资助对象上作出了改革，值得肯定。但是，她理应兼顾各个阶层的利益，她去年推动绿置居恒常化，将公屋转作绿置居，明显削减了出租公屋的供应量，未有兼顾基层权益，社会必须警惕“以绿代公”所带来的四个弊端。

问题一：减少出租公屋供应

政府经常强调，“以绿代公”不会影响出租公屋供应数量，因为公屋户购入绿置居单位后，将会释出单位予轮候册上的市民入住，惟这说法实属自欺欺人。由于绿置居在补地价后可以自由出售，价格将与私楼相差无几，该单位不可能再流转到基层手上。

另外，前运房局局长郑汝桦在回应议员复推租置计划（将公屋出售）的诉求时曾经指出，回收单位一直是公屋供应的重要来源，一旦将出租公屋出售，部分公屋单位将不会再交还房委会作再编配之用，这解释同样可以套用于绿置居。观乎立法会文件，2008年至2013年间，每年由房委会收回的公屋单位数量介乎5,000到10,000，“以绿代公”后，房委会回收的单位数目，将相应降低。

问题二：基层市民被边缘化

“以绿代公”的另一弊端，在于令基层市民愈住愈偏僻。为了吸引市民购买，政府倾向将交通便利的市区公屋转为绿置居。举例说，第一个绿置居项目景泰苑，就位于新蒲岗，至于即将接受申请的丽智邨，则位于长沙湾东京街。虽然林郑月娥去年宣布将位处偏远的火炭公屋项目转作绿置居，但因为单位数量过多及选址问题，原订方案被房委会否决。

正正因为要考虑市场因素，“以绿代公”不但会减少绿置居供应量，更令市区出租公屋的数量减少。政府将出租公屋安置于偏僻地区，公屋户只能在接受原区低薪工作或相对高薪的跨区工作中二择其一。选择前者，他们的生活将更捉襟见肘；选择后者，他们则须每天浪费大量时间在通勤之上。

问题三：增加市民生活成本

林郑月娥虽然强调绿置居的供款占入息比一般不超过40%，但是，对于基层市民来说，交通、食物等基本生活开支已占他们入息的一大部分，40%的供款比率着实不低。加上，市民在购入绿置居后，须缴付管理费、大厦维修费等，让他们的生活百上加斤。

由于出租公屋是房委会或房协的物业，故此，市民在大多数情况下，都不需要支付维修费用，但是，市民购入绿置居后，已属单位的业权人，将来大厦作大规模维修时，即须支付大笔款项。近年来，部分居屋单位老化，需要大规模整修，整个屋苑的维修费可达数千万元。

另外，公屋租金已然包含了管理费、差饷，现时公屋的租金两年一检，纵然机制被批评为“只加不减”，但仍在可控范围之内。观乎统计处2016年中期人口统计数据，公屋租金中位数不过是1,500元。但是，首个绿置居项目景泰苑的平均管理费为529元，再加上差饷、按揭利息等开支，或比公屋租金更高。

固然，有人认为购入绿置居与否只属自愿性质，但这说法忽略了政府近年来不断收紧富户政策，迫一些所谓“富户”交出公屋；私楼格价高企，他们或被迫购入绿置居。至于维修费、管理费等成本，政府或许因为考虑销情，少有就此警惕市民。

问题四：不符合分配正义原则

林郑月娥去年在接受访问时提出公屋封顶论，引起公众哗然，及后她收回言论。但在同一个访问中，她提出了同样危险的补贴论，至今尚未收回。她指出：“在现时情况，公屋若用作出租，收回来的租金不足够填补差饷、管理费及维修费用，所以每建一间出租公屋单位，就加重房委会的财政负担”。

林郑月娥的说法，至少有两个谬误。其一，出租公屋是基层市民的基本权利，不应被房委会自负盈亏的原则凌驾。其二，由于符合绿表申请资格的市民，入息资产本就不高，政府要藉他们的供款，补贴房委会的公屋支出，无异于要社会弱势补贴弱势，谈不上合乎分配正义原则。

今届施政报告已然宣读完毕，但林郑月娥的任期还剩下数年，她还须继续解决香港的诸种不公。这份施政报告的一大败笔，在于她未有正视基层市民所遇到的困境，甚至说其视若无睹也绝不为过。香港的经济易受外围影响，基层的生活成本上升急速，而房屋作为市民生活的主要开支，出租公屋对于基层来说更为重要，政府理应扩大房屋资助网，保障社会弱势，而非继续“以绿代公”，蚕蚀基层权益。