乡事派开价千元一呎地　政府应否考虑？

乡事派期望分享三成发展利润，绝对是非常“进取”的提案。按照《收回土地条例》，假如政府与受收地行动影响的业权人无法藉协商达成赔偿共识，土地审裁处会作最终裁定，但审裁处只会考虑土地在当时的实际价值，而毋须考虑农地一旦转为住宅地后的“潜在价值”。一幅荒废农地和一幅住宅地的价值相距甚远，而住宅地盖楼后，所涉利润更是天价，即使只是当中三成，也必然比荒废农地的收购价高得多。

祖堂地成谈判筹码　助讨价还价

梁福元解释指，土地发展后可兴建呎价逾万的私人楼宇，但政府收购农地时最多只会就每平方呎赔偿约1,000元，这对业权人而言并不合理。然而，《基本法》第105条列明，“征用财产的补偿应相当于该财产当时的实际价值”；因此，现行的赔偿方案绝对有法理依据，乡事派认为“不合理”，那只是他们混淆了“实际价值”和“潜在价值”。

“分三成”一说固然不可取，但“1,000元一呎地”的建议，先不论政府应否急于答应，社会倒是应理解一下乡事派有何谈判筹码，敢于在土地大辩论开展之际与政府讨价还价。

如前所述，《收回土地条例》列明法定的收地赔偿机制，惟除此之外，政府在征收新界土地时，还会提供一套“特惠补偿制度”，供业权人选择。按此制度，政府会视乎农地位置与新发展区的距离，将之分成甲乙丙丁四级，赔偿按之递减；据今年新订价格，四级农地赔偿呎价分别为1,040元、780元、520元和312元。梁福元建议统一各类农地赔偿呎价为1,000元，对于拥有丙丁级农地的人而言，绝对有利。

祖堂地拥有权复杂　政府难介入

乡事派有何能耐向政府提出此建议？答案在于“祖堂地”。祖堂地是由宗族集体拥有的土地，虽然《新界条例》列明每个宗族须委任一名司理作为这类土地的负责人，司理可全权处置土地，犹如土地的唯一拥有人；但在实际运作中，宗族要变卖祖堂地，必须得到大部分祖堂地拥有人同意，过程非常繁复。更甚者，只有村长能确认谁有份拥有祖堂地，就连政府也没掌握确切资料，当局根本难以介入。故此，政府要征收祖堂地发展，实在是一件难事。

据梁福元所言，现时新界共有约2,000公顷祖堂地，它们有相当一部分位于具发展潜力的位置。若然乡事派愿意在政府征收祖堂地过程中做好各村的协商工作，当能减轻政府在新界收地的难度，乡事派正是基于这个优势，才有能力与政府就征收农地赔偿讨价还价。

现实格局是，政府需要在新界觅地，而新界有大量业权复杂的祖堂地，需要乡事派帮忙处理。当然，若政府只求“依法办事”，按《新界条例》，当局只须和注册的司理沟通，即可奉《收回土地条例》征收祖堂地作公共用途，而毋须理会一众有份拥有土地的族人，过程绝对合法。然而，政府是否有必要在丁权问题还未得到妥善解决之际与乡事派全面开战，这点不无疑问。再者，梁福元也不视1,000元为铁价不二，他认为“打八折”亦可，总之不应少于500元，价格有商讨余地；平情而论，统一收地呎价为500至1,000元，较诸现行的特惠补偿制度，也不算离谱。由是观之，政府和社会大众实应认真考虑梁福元的统一收地补偿建议，是否可行。

上文节录自第111期《香港01》周报（2018年5月14日）《乡事派开千元呎价　政府应否考虑？》。

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