【瑞典模式】“公屋”再定义 两招控制居住成本
要了解瑞典的房屋政策，用香港的一套语言是不行的。这里说的不是瑞典语或粤语的问题，而是字词意思和概念上，两个地方都截然不同。以公屋来说，他们的公屋不设申请者入息上限，月租可以高达7,000克朗（1克朗约0.9港元）。虽然问的和答的都在说“public housing”，但脑袋在想像的却大大不同。香港的单位细小、㓥房日多、年年加租、楼价不跌，去到相当宜居的瑞典斯德哥尔摩，要解答的问题只有一个：“如何控制居住成本？”答案，是两道板斧。（此乃瑞典模式专题报道之一，文末可看相关报道及专访影片）
寻找瑞典公屋之旅比想像中不容易。即使置身住宅区左右张望，还是看不出哪些是公屋，哪些是私楼。
“外表看起来，是没有分别的。这几栋是我们辖下的公屋，旁边那些是私人住宅。”在瑞典郊区小城舍夫德，Dan Sandén一边驾车，一边指向窗外公屋。
上世纪二次大战后，瑞典面对婴儿潮带来的住屋压力，国会权力下放到市政府，由他们广建房屋。1965年至1974年间更有“百万计划”，增加居住单位多达100万个，务求做到人人有屋住。“那几栋就是那个年代落成的。”Dan说。
由“公司”经营的公屋
Dan是舍夫德市公屋公司的行政总裁，代表市政府发展公屋。这种瑞典模式的公屋政策，公司虽然以商业方式运作，但也要配合市政府的规划和建屋目标。况且，由民选产生的市政府可以决定谁人执掌公屋公司，间接亦令他们必须问责，不可能只管牟利而忽略民生。
骤听起来不易理解的是，瑞典公屋的租金不一定很便宜，四、五百呎的单位可要月租五、六千克朗。Dan解释说，他们也不能亏本出租，而且瑞典公屋不设入息审查，无业、低收入以至中产等都可以申请入住。有住户明言，他们搬进去是因为看中社区关系，不时有睦邻活动，左邻右里可以互相照应。再者，这个新屋村亦设有会议室、健身房等，不像在香港，只见于私人屋苑。
没有收入限制，没有特别条件才能住公屋，每个人都应该可以住公屋，这就是瑞典模式。
当然，瑞典的公屋之间亦有差异。新落成的美轮美奂，通常都设有洋台，看起来真的与私楼无异；但在斯德哥尔摩市中心，不少公屋已经落成经年，相对陈旧。走进南岛区一个屋村，有住户表示，从外面看起来或许没有好感，不太想踏进去，但其实内里环境依然不错，而且邻舍较为多元，有不同肤色和阶层。
更重要的是，瑞典公私营房屋的租金都在合理水平，鲜有夸张的升幅、令租户住不下去。瑞典租户联会首席经济师Martin Hofverberg甚至说：“租金压得太低了。”
集体谈判的租金机制
不论是公屋或是私楼，瑞典法例规定，只要有超过三个租户加入瑞典租户联会，他们就可以全权代表所有租户，与业主谈判租金。在公屋方面，联会的磋商对象是每个市政府的公屋公司；在私人住宅方面，他们跟大厦业主谈判，通常都是发展商协会。目前，联会在瑞典九成住楼达到足够成员数目，因此负责全国大部分的租金谈判。
集体谈判的好处，显然在于联会筹码大，比起由租户逐一谈判而言，更可以抵制业主加租。而且，这种做法亦可以确保差不多面积和质素的单位，租金都是相若。Martin指出，每年第四季他们都会比较忙碌，与业主磋商新年度的租金水平。按法例规定，业主提出加租必须有合理理由，例如通涨、大厦维修等，不可能肆意加价。至于通涨、经济环境等应该如何影响租金定价，便成为谈判的主要内容。
我们是中间路线，介乎市场和政府控制租金。
Martin说：“我们是中间路线，介乎市场和政府控制租金，我们有权谈判，但也算是市场制度，可考虑不同质素、位置等来决定租金。”但他接着指出，目前斯德哥尔摩的租金过低。
作为租户代表，竟然抱怨租金过低，这是甚么道理？Martin解释，当地政府在1990年度开始削减发展商的建楼资助，令斯德哥尔摩的住宅单位供应追不上需求，市场在供求失衡下，楼价愈来愈高。与此同时，租户联会却仍然以集体谈判机制控制租金升幅，因此租金远低于市场价格。
由于出现价格落差，愈来愈多人把握机会投资或投机，例如租户将单位以贵价二次租出，非法地赚取中间差价。亦有租户萌生买下单位的念头，根据法例，业主一旦由租转售，原本租户优先“接货”。单位易手之反，往往已经不再受原有的谈判协议规范，所以他们可以自由定价，以市场价格放租，从中获利。
站在租户联会的角度，他们固然不希望业主加租，但要整个机制行之有效，Martin认为斯德哥尔摩政府必须增加房屋，例如加推建楼资助，令市场上有足够的单位供应，令楼市价格降温。对比香港的房屋困局，Martin认为香港土地有限，而中国内地亦有庞大的买楼需求，因此供应增加都只是杯水车薪；但在斯德哥尔摩，他们的城市规划可以向周边地区扩张，在供应增加之下，房屋价格有望回落。
BRF有如业主制衡机制
从Martin的分析可见，即使是租户联会，同样要考虑如何防止住宅沦为投资或投机工具，推高民众的生活成本。在租楼市场有租户联会的集体谈判，而在置业市场，则有业主协会（BRF）。
在瑞典买楼，他们不时提到的一句话是“买的只是居住权，而非拥有权”。若非购入单栋洋房，而是在一栋楼宇中买个别住宅单位，新业主都会加入BRF，交出一定会费后，共同负责关于这栋楼的事务，例如大厦维修。但有别于香港一般的业主立案法团，瑞典业主往往赋予BRF更大的权力，可以限制其他业主能做甚么，不能做甚么。例如说，有BRF不许业主将单位转租出去，有些更进取的，会禁止业主在其他地方拥有另一个单位。换言之，这是一个集体制衡机制，减少住屋沦为投资工具的可能。
瑞典既有租金订价机制，亦有私人单位规管措施，令他们相信人人都可享基本的住屋权利，最大的关注始终只是人口增加带来的需求压力。斯德哥尔摩连同附近经济关系密切的地区目前人口380万，预计到2050年会增加至500万。面对诉求不断，政府近年已经规划广建住屋，为市场降温。根据目标，他们打算在2030年或之前落成最少14万个单位，而且尽量平均分布，当中3.7万个单位在斯德哥尔摩市区，4.2万个在西边市郊，7.4万向南发展。
在瑞典期间，不时可见地盘天秤或维修工程，市中心还有新的车站启用。大兴土木之后，民众真正能受惠多少，是否就能带来更好的居住环境，让人人都感受到好处？答案令人期待。或许对于当前的香港，怎样的城市发展和规划才不是大白象工程，是更值得探入研究的课题。
〈瑞典模式——由摇篮到坟墓〉影片：
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上文部份刊于第135期《香港01》周报（2018年10月29日）〈由摇篮到坟墓 瑞典福利何以哉？〉。