中环话事啤赌台挑机“大地主”　诚哥神布局、四叔落重注｜灯神

得州话事啤近年风行全球，玩法固然精彩，不过灯神认为都不及中环赌台，台面筹码过千亿。虽然近年写字楼市场大插水，但这一张赌台依然争到“头崩额裂”，香港两位地产大孖沙长实“诚哥”李嘉诚、恒基“四叔”李兆基，两位对中环这个位置始终不轻言放手。以往由英资置地话事既中环，即将出现大变天。

商场如战场人所共知，不过近十多年，中环这个大商场说是战场，倒不如说是一个赌场，大孖沙似乎都正在玩紧一舖“中环话事啤”。

“中环大地主”置地坐拥12幢焦点商厦

中环这个心脏位置系兵家必争之地，有“中环大地主”之称的置地，早在1906年已经插旗，区内坐拥12幢焦点写字楼，几乎全部位于中环港铁站上盖，而且全部都由行人天桥连贯，金融才俊在游走中环各处倾生意相当方便。所以“中环大地主”只要好好管理这一批“金蛋”，收租收过世都不成问题。

收租收到手软这个简单易明、细水长流的商业模式，本地大孖沙又点会唔明呢？2015年政府表示要增加核心区写字楼楼面供应，将美利道停车场大厦重建作商业大厦，呢一幅商业地王为区内过去二十年罕见，立即令一众发展商双眼发光。当中当然唔少得长实“诚哥”，事关美利道商业地正正与长实旗下和记大厦只是一条马路之隔，绝对有潜力合并重建成为超级甲厦，所以当时长实亦有入标竞投。

廿年一见罕见商业地美利道　贴近长实和记大厦

不过中环商业地王点会咁轻易被你抢赢呢？恒基“四叔”同样都将目光投入在这一幅美利道商业地，因为佢地恒基在中环一直都没有自己嘅地标，八十年代、九十年代总部都设置在环球大厦，后来搬到同新地夹份发展的IFC，始终唔似得诚哥有自己个“窦”。

最终恒基“落重注”以232.8亿元投得中环美利道项目，每呎地价高达5万元，无论成交价或每呎地价都成为香港卖地史上最贵地皮，可见当时大型发展商对香港前景有多么乐观。

四叔恒基中环无窦　“落重注”232亿夺美利道、呎价5万破顶

见到恒基“四叔”咁进取，作为竞争对手的长实“诚哥”又岂能不作为？在这一场“中环话事啤”中，既然对手落重注，你唔跟就等同认输，但胡乱跟尾下注亦等同自杀，所以要下注码就要聪明一点。

长实“诚哥”就跟得相当聪明，“四叔”落重本买美利道，即系一众大孖沙都睇好商厦市场，“诚哥”就大玩魔术手，来一个“逆向操作”，眼看中环商业地皮都卖每呎地价“面粉价”5万元，自己位于中环边皮临近上环、落成不足廿年的中环中心，就在2017年11月以呎价3.3万元卖出，成交总值高达402亿元，涉及全幢大厦约75%业权。

诚哥“照跟”大玩魔术手　逆向操作先卖中环中心套现402亿

当时曾经有人认为“中环中心卖错价、超人睇错市、长实光辉不再”，不过“诚哥”神部署又怎会容易让你估到。睇看恒基“四叔”美利道商业快将动工，中环中心402亿天价成交亦在2018年5月份完成交易，即系“诚哥”已经收齐钱，一大笔CASH已经稳袋口袋之中。

资金充裕会有什么作为？作为一个正常地产大孖沙，可能会在市场上物色买入优质物业，买入翻新优化收租，不过“诚哥”并无此意，而系在中环作出“神布局”。

诚哥“神布局”稳袋400亿　随即重建和记大厦

2017年5月“诚哥”长实有份竞投中环美利道项目，不敌落重本的恒基“四叔”，一年后2018年5月中环中心天价402亿元完成交易收齐钱，听闻翌月（2018年6月）随即低调通知和记大厦租户要在6个月后迁出。而“诚哥”在该年（2018年）7月份正式发出声明，宣布落实重建和记大厦，重建时间表与恒基美利道相当接近，大家同样于2023年落成。

值得留意，和记大厦最终完工并命名为长江集团中心二期，外型如同长实总部长江集团中心，由于位置正正位于美利道向海方向的前方，和记大厦重建后，高度由23层变成41层，正好能够阻挡楼高36层、以集团英文名字命名的美利道新商厦The Henderson，基本上系被抹杀绝大部份海景，成为一幢“最强顶心杉”。

“最强顶心杉”　高度、兴建落成时间表相若

所以恒基“四叔”落重本美利道商业地王的一局“话事啤”，长实“诚哥”并非不跟，而系改用“另类操作”，而且更加系针对性部署，“四叔花真金白银天价投地，诚哥就草船借箭”利用你的“天价”投地好消息去重建和记大厦，相信落成后租金水平大家都系咁高咁大，旗鼓相当。

长实主席李泽钜更加喺2023年3月年度业绩发布会上表示，长江中心二期地皮是“好多年前的成本，好平”，只是重新投资建筑费“令地上的物业变得更好”。以上几句就似乎令恒基美利道项目感觉有点“买得贵”。

李泽钜指长江中心二期地皮成本“好平”

“中环话事啤”这个赌局当然就未咁快玩完。另一舖赌局赌注更加大，要讲的当然就是中环新海滨3号商业地，由恒基“晒冷式”于2021年11月以508亿元投得，破尽香港卖地纪录，每呎楼面地价31,462元。而有份入标的财团当然都有长实份儿。四叔大仔、集团联席主席李家杰仲话“四叔（李兆基）好开心取得地皮，笑到见牙唔见眼。”

为何形容为“晒冷式”？因为恒基中标价较第二高的财团，高出足足约140亿元，金额相当足够买多幢核心商业区的甲级商厦。

四叔笑到见牙唔见眼　“晒冷式”夺中环地王、贵过次标140亿

目前呢幅中环新海滨3号商业地王，已经开始动工，一个地价已经高达逾500亿元的中环地皮，暂时长实“诚哥”就未有再新部署。不过这一舖“决断唔跟、不落注”或者系一个好选择，因为正正成功避过过去两年的息口急升、写字楼租售价急插的严峻环境。

但对于恒基而言，你可能会话“盲抢地”，但想一想，两大中环商业项目，地价合共已经高达740亿元，计埋建筑设计成本逼近千亿元，证明“四叔”心系香港的决心，似乎要做坚守中港、坚守中环，打算打造“千亿收租、千秋万代”。

恒基决心心系香港　长实冲出国际

至于长实方面，其实早在2016年8月，当时担任副主席的李泽钜就公开讲过，“除咗总部长江中心外，甚么物业也可出售”，更指集团一向著重回报率，如果中环中心收到好的价钱，或会在合适的时候出售。因此不难看见长实在海外地区作出重大投资，亦反映长实“诚哥”一早冲出国际，其布局与恒基“四叔”有“大不同之处”。

“中环大地主”置地早占先机　不参与“话事啤”

睇到这个位置，你可能会问“中环大地主”不是置地吗？可惜的是，无论是中环美利道商地，或是中环新海滨3号商业地王，过去两次政府招标时也未见这位“中环大地主”出手。

基本上可以理解为，数十年前早著先机的置地，一早已经坐拥中环命脉位置，其12幢核心商厦根本上都无人可以动摇，过去十年的“中环话事啤”赌局，置地绝对有权每一舖都“唔跟、唔跟、都系唔跟”，简单讲就系“弃牌”。

维多利亚港的景色代表住香港，而在这里拥有一幢以自己集团名命的商业大厦，就好像一件战利品，大家都想得到它。因为咁做，以后一段好长时间，呢幢商业大厦，都会出现在每一张香港的明信片上，睇嚟每位大孖沙都希望在这张明信片上占一席位。