坐艇买家有救、地产商成功高位套现　有本钱搞“片区发展”｜灯神

近两、三年楼市大插水人所共知，楼价大跌导致一连串问题，困扰全香港。近年高位入市的小业主就变负资产，发展商卖楼又要以蚀让价开卖，至于政府就要面对卖地卖唔出的情况。

面对严峻情况，灯神估唔到金管局又再出招，而且仲要系罕见的一次性特别安排，局方就容许放宽最高按揭贷款成数至8成，和“供款与入息比率”上限的监管要求，但系对象就系楼市高位（2021至2023年）的建期楼花买家。

灯神听落新措施似乎令一众高位接火棒的小业主成功上会，睇嚟可以打救佢地避免挞订，不过谂深一层，其实去到尾，咪就系帮咗一班高位卖楼的发展商成功套现！睇嚟迟啲政府大搞北部都会区的“片区发展”，发展商都会有弹药入下标。

讲返最新措施，金管局就话容许放宽最高按揭贷款成数和“供款与入息比率”上限的监管要求，包括银行可以向合资格用家提供最高八成的按揭贷款，以及上调“供款与入息比率”上限至六成，以便银行可以灵活地协助于2021至2023年选择了建筑期付款的楼花住宅物业用家完成物业交易。

不过大家唔好误会，上述意思并不是话银行一定会以楼市高位签约时的成交价，作为向新盘买家提供按揭的根据。因为银行批出按揭，一贯做法都系以最新估价作为参考。

不过什么是“最新估价”呢？其实市面上就没有一个统一定义，可能你话中原CCL指数由高位跌咗超过27%，而差估署指数就由2021年9月历史高位398.1点，同样累积插水逾27%。不过某啲地区受欢迎，楼价硬净啲，跌幅就冇咁多，可能只系跌咗15%，又或者某啲地区住宅租金企硬兼维持高位，楼价跌幅同样少啲。

以最新估价批出按揭　惟每间银行取态不一

所以“最新估价”都系视乎每一间银行的取态，而金管局今次作出一次性特别安排，相信银行都会进取一点。如果有银行想做生意，估价就算自然进取啲；又或者有小型银行想争生意，甚至可能会以楼市高位的成交价作为参考，向买家“估足价”以提供按揭，咁样就皆大欢喜啦。

若银行估价进取　自然调高息率平衡风险

不过银行又点可能无视过去两年楼价下跌超过27%的风险，照旧为买家承做按揭。所以有按揭界人士就向灯神透露，呢方面银行会自行平衡风险，如果真系要批出一个进取的估价，或者“估足价”，佢地向买家提供的OFFER就算自自然然会加多啲息，咁样做都无可厚非。

新措施如及时雨　惟新买家照上会或要挨“负资产”时刻

对于高位接咗火棒的新盘楼花买家而言，如果系用家，上述新措施真系“及时雨”，可以较为容易上会，虽然都要硬食近两年楼市大跌浪的两成跌幅，但系成功上会上车，都叫完成交易，唔使担心被发展商杀订，甚至系被追收差价咁惨情，不过就有机会要一段时的“负资产”。

发展商成功高位套现、有利资金回笼

新措施似乎相当体谅高位入市的新盘楼花买家，不过灯神谂深一层，其实新措施对发展商更加有利。如果银行愿意以进取一点的估价让买家承做按揭，相信一般买家都愿意完成交易，即系话发展商在楼市高位卖出的单位，全部都可以套现，资金自然回笼。

发展商担忧大规模挞订　警告追收差价

老实说，目前发展商最惊就系面对大规模挞订潮，因为佢地在高位所卖出的价钱，若果呢一刻重新推出市场再卖一次，成交价肯定大幅折让，卖平至少一成至两成。所以在今年5月份长实（1113）卖楼猛将郭子威就已经警告，如果有买家挞订，严正声明话将会追收差价。

近期多个楼盘押后入伙、让买家有空间筹集资金

而部份发展商则采取另一做法，例如部份新楼盘不停押后楼盘入伙日期，咁样做就可以让建期买家“采用建筑期付款办法”有更多喘息空间，可能会等到楼价回升反弹的时刻，或者让买家有更多时间筹集资金“台钱上会”。

所以，如果银行愿意进取估价为买家提供按揭，受惠的不单止至高位入市小业主，发展商同样受惠。不过唔知发展商成功套现后，又会不会愿意把资金重新竞投官地、甚至是竞投北部都会区的“片区开发”呢？