法国外贸银行：香港政府重视金融稳定　而非住房负担能力

运输及房屋局局长陈帆昨日﹙15日﹚在立法会会议上表示，多轮楼市“辣招”在减少来、短期炒卖和投资需求方面“成效持续显著”，现阶段没有需要推出“限购”措施。但话音刚落，本港住宅市场又诞生新地王，长沙湾兴华街西对出临海住宅地以172.88亿港元批出，成为本港卖地史上最贵住宅地。

面对疯狂楼市，法国外贸银行（Natixis）发表报告，直指香港政府在楼市的着眼点，着重金融稳定多于置业负担能力。

楼市两大问题：金融稳定及置业负担能力

法国外贸银行认为，金融稳定和置业负担能力，是香港房地产业两大关键问题。金管局推出的多项宏观审慎政策已经达到金融稳定的目标，但香港政府并没有改善置业负担能力，反而调高印花税推升了楼价。

路透社引述报告指出，自从2001年以来香港楼价累计上升了4.61倍，远远超过同期租金及家庭住户每月收入中位数增长2.08倍及1.53倍。

报告表示，本地贷款比例一直占香港银行总资产五份之一，当中括开发商及按揭的房地产相关贷款占68%。

印花税及收紧按揭稳定金融　惟无助置业负担

而香港政府及金管局，过去推出印花税及收紧按揭成数等措施，这些措施可以避免银行承担过度风险，但对置业负担能力没有帮助。

调升印花税仅短暂遏楼价　之后会再升

报告称，如果金管局的着眼点是金融稳定而不是置业负担能力，那么责任就只能由香港政府承担，而印花税为现时主要政策工具。不过，从调整印花税的经验可以看到，措施对置业负担能力影响有限。

法国外贸银行指，政府推出新印花税时，市场需要时间回应，因此价升量跌。之后，交易量会进一步下降，而楼价则有一段时间转趋稳定。过了一段时间“药效”消失，楼市再次价量齐升，新一轮楼价上涨又再开始。由此可见，印花税可以短期遏止楼价上升，但市场终会消化额外成本，楼价会一升再升。

整体供应量一直低于家庭住户增长

报告认为，这段时间香港政府增加住屋供应进展非常缓慢，家庭住户增长速度一直高于公共及私人房屋的供应量，说明供应根本追不上人口需求，更不用说投机活动的额外需求。

在楼价上升、需求旺盛的背后，香港政府在土地开发及供应方面占主导地位，但由于土地稀缺，每年新供应只占全港家庭总数的0.7%，与新加坡大量供应相反。该行表示，这显示香港政府政策更侧重于控制金融风险，而非家庭置业负担能力。

“如降楼价是主要目标　应已看到更多供应”

该行补充指出：“如果降低楼价是香港政府的重要目标，我们应该已经看到比现在更多的供应。事实上虽然土地供应近期回升，但相比2000年以来其实是大幅放缓。”

报告指金管局已经成功维持金融稳定，但一向被认为是香港政府重视的置业负担能力，却没有随时间推移而改善，调高印花税的政策甚至推高了楼价，令买楼更艰难。

除非有决心增加供应　否则楼价难有大变化

报告点出政财政高度依赖土地相关收入，意味香港政府可能有更大诱因维持高楼价，因此总结出“香港政府更重视金融稳定，而不是住房负担能力”的结论。

报告认为，除非港府有更大决心增加供应，否则很难看到楼价出现重大变化。