“买不起、租不起”年轻人与父母同住　从多伦多楼市解读香港癫价

香港二手楼市干升，据香港置业最新数据显示，全港20大屋苑过去1个星期只有29宗成交，但楼价一直创新高，天水围嘉湖山庄呎价早前更破万元。
经济学供需理论上，楼价上升会诱使更多业主卖楼，供应会增加。当供应增加的时候，某程度上可以缓解楼价上升的趋势。不过，事实却非如此，楼价愈升，放盘量反而更少，是甚么原因会导致这结果？北美华人聚居地多伦多或者可以提供答案。

根据中原地产网页，截至3月14日，全港放盘共有28,981个，其中400万元或以下楼盘只有1,914个，仅占整体放盘量的6.6%，集中在新界西。

全港超过102万自置居所住户　二手放盘不足3万

按照统计处2016年10至12月的统计数据，香港家庭住户有250.36万户，其中自置居所住户占家庭住户人数的50.1%，即是说有超过102万个自置居所住户。按供需理论，楼价上升或预期楼价会向上的时候，这些自住家庭因改善居住环境而有套现换楼的需求。但事实上，这些用家没有出售自己的物业来换楼，如以上述放盘量计算，占自置居所住户比例仅2.8%，如计及部份是投资者放盘，自置居所放盘换楼的比例就更低。二手市场出现楼价愈升、放盘愈少，不少地产代理特别是中小型代理，张贴出来的都是“幽灵盘”，也就是根本没有这个放盘。

《纽约时报》一篇关于多伦多楼市的报道，或者可以解释千里之外的香港，所出现的楼市怪现象。

多伦多研究生毕出也租不起楼　要与父母同住

报道提到多伦多近年楼市火热，部份业主出售自己的物业换楼，但亦有业主没有这样做。报道写到“大多伦多”奥克维尔市（Oakville）的Janet Barber一家，小女儿Sarah自从2013年研究生毕业之后，就和父母一起居住。原来奥克维尔是加拿大最富裕城市之一，女儿毕业之后根本无能力独自搬出去住，因此要和父母同住。Sarah的家姐Jennifer也是同样原因，毕业之后与父母同住了6年。

楼价1年升30%　子女难离巢父母更不敢卖楼

由于家庭成员没有减少，Janet Barber一直没有办法出售自己的3房平房，来换一间适合两老居住的较细的房子。这个情况之下，放售的二手物业愈来愈少，供应稀缺反过来又推高楼价，形成恶性循环。

奥克维尔的楼价也是疯狂的，2月平均楼价同比劲升30%，达到140万加元，即807.8万港元。当地同时也缺乏租盘，拉高了租金水平。租又贵，买又买不起，很多人出来工作之后唯有重回老家，睡在儿时渡过的房间。

多伦多20多岁的人与父母同住比率高达56.5%，部份地区更高达78%，与全国平均水平42%相比，明显高得不寻常。

这种情况是世界性的。去年11月日本一项调查，35岁至44岁的单身人士有超过300万人仍与父母同住，当中62万人失业或工作不稳定。

港80%年轻人与父母同住　85%薪金追不上楼价

香港的基层家庭和年轻人一定感同身受。去年11月，世邦魏理仕发表报告，超过7成千禧一代香港年轻人想有自己居所，但只有5%人能够实践，85%受访者表示人工追不上楼价，超过80%表示与家人同住，是同一调查之中比例最高的城市。

楼价上升　“上车盘”脱离基层年轻人负担能力

以前报道统计说200万元楼下是“上车盘”，之后改为“300万元楼下的上车盘”，随着楼价再升，“上车盘”的定义也变成400万、500万甚至600万元楼下。但真正能上车的人却愈来愈少，现时买得起上车盘的年轻人，要不是本身收入不错，就是有父母资助上车。

一般年轻人不是要挨贵租，就要像多伦多年轻人一样，延迟搬出来独立居住的时间，储多一点钱来付支首付。正如Janet Barber所说：“我们无法给女儿买楼所需的20万加元（约115万港元）首付，还能做些甚么？我们可以给她们提供住处。”

虽然多伦多已经出招打击外来资金炒楼，但楼价依然缓慢上升，其中一个原因是二手楼盘放盘量持续减少，这一点与香港十分类似。

高楼价、青年就业市场不稳　影响房屋使用逻辑

多伦多Hollins University房地产管理教授Murtaza Haider认为，这种现象是由高楼价以及年轻人就业市场不稳定所造成，形容已经“严重影响了一直良好运行的房屋使用逻辑体系。”

加拿大按揭及房屋公司（Canada Housing and Mortgage Corporation）多伦多地区首席分析师Dana Senagama以疯狂来形容：“我认为这很疯狂，我们所有业内人士都要小心谨慎，确保我们不要陷入难以摆脱的泥淖。”