【01周报社论】为地产商开路　曾钰成有负众望

综观由土地供应专责小组成员、立法会前主席曾钰成以召集人身份背书的研究报告，荒谬之处荦荦大者，其开首部分将土地问题与房屋问题混为一谈，已然令研究筑于浮土。报告开宗明义，指土地发展“未能配合需求”，对社会影响甚广，开发私人土地有助解决房屋短缺问题。将房屋供应等同土地供应，正是这次土地大辩论最荒谬的前置议题。

政府不应偏重商界利益，牺牲民众权益，将属于市民的资源拱手相让，加深已然存在的经济结构困局。政府的碌碌无为，既纵容地产商囤积农地，也助其用不透明和不符合公众利益的方式，将农地改划为住宅地；让本应作为公营房屋的土地储备，变为私人地产商的发展项目。此做法不但扭曲土地供应格局，牺牲政府库房收益，而且酿成今天缺地发展公营房屋的困局。有为的政府应该敢于通过《收回土地条例》征收农地，并作为发展公营房屋的土地储备。

根据法律，香港政府收回地产商的农地合理合法，《基本法》第105条亦明确指出，只要保障到被征用财产的所有人得到补偿权利，政府有权依法征用私人财产。支付合理价格后，可以获取土地建设公共房屋。故此指控政府使用《收回土地条例》侵犯私有产权，实属荒谬。不少政商人士提出公私营合作，正是协助地产商参与收回土地过程，让地产商更快整合土地、转换土地性质、改变土地规划、完成公共交通设施，而且是由政府出资。这些说客抛出的诱饵，就是将其中部分土地建造公营房屋，可说是“以虾米钓大鱼”，低价囤地再坐收渔人之利。

地产市场结构不合理　政府偏袒既得利益者

土地大辩论较具争议的选项包括收回棕地、粉岭高尔夫球场和填海，前两者是从既得利益者手中要地，后者是向大海拓地，性质迥然不同。《香港01》从不反对政府为企业创造更佳营商环境，但前提是满足社会均衡发展，符合社会大众利益，解决低下阶层困境，而关键在于利民为本。

粉岭高尔夫球场用地属大辩论咨询报告短中期方案，而且是政府土地，发展阻力远比公私营合作发展为低，也少招来官商勾结的骂名，报告对此只字未提，实为掩耳盗铃。研究报告对于棕地的描述，同样大谬不然。报告指出，棕地是许多行业的“重要基地”，对香港“贡献巨大”。实际上，根据本土研究社2016年的报告，棕地最主要用作贮物、废物回收用途，占比达39.7%，有20.3%更是荒地、难以归类，实难言有何经济价值。报告夸大其辞，目的只不过是突显发展农地是唯一选项。

事实上，提出填海建议本无不妥，但香港土地问题根本原因不在无地可用，取回高球场用地，改变土地的使用者，才是调整地产市场格局的关键所在，更是改变民众住房困局的核心要旨。楼价高企源于刚性需求，增加供应也难保楼价下跌。面对当前窘局，政府理应大量增建公营房屋，保障市民的适足住屋权。

此外，觅地方针理应与《长远房屋策略》相配合。2014年政府在《策略》订立公私营房屋六四比的标准，其后私楼落成量连年超出预期，公营房屋供应却难孚众望，观乎《策略》去年12月的检讨报告，在2018-19至2027-28年度十年间，政府觅得的土地只足够兴建237,000个公营房屋单位，远远落后十年兴建280,000个公营房屋单位的目标，公屋一般申请者的轮候时间更升至5.1年。

由于公营房屋无法达标，迫使不少市民不得不将所有积蓄投放到私营市场，或直接购买，或高价租住，甚或有投资客借机炒卖，以致私营房屋需求趋增，价格无限上涨。如果公营房屋建造速度达标，香港私营住房市场可望恢复平衡。

建屋目标与觅地方针息息相关，政府的中短期觅地方案，必须与《策略》相配合。地产商以公私营合作模式开发土地，只会以私楼主导，不符市民的实际需要；以之为短中期方案，难解燃眉之急。为了掌握发展主导权，政府理应将棕地、农地归公，更应收回粉岭高尔夫球场，全面兴建公营房屋。

公私营合作或可在短期内提供部分土地，但不足以应付住房需求。因政府机制并不能保证修改规划、补地价、公共交通设施预算审批等符合地产商的要求。因此，香港愿景建议成立专责机构“公私营合作管理局”，此举虽然提高效率，却难以从根本解决房屋问题。显然，香港愿景认为，即使立法会议事规则修改过后，拉布只不过徒具其形，但是现行制度已无法满足地产商的发展利益要求，故需改革制度，建立更高效的农地转住宅地机制，才可进一步加快地产商取利的过程。

报告虽强调新的合作模式会增加透明度，但未有说明改革之道。过去不少公私营合作发展项目，政府沦为地产商的附庸，故难取信于民。以数码港项目为例，当时政府采用单一招标方式将项目批予盈科，及至2005年，有议员要求政府公开更多资料，以厘清真相，政府却拒绝全面公开资讯。面对议会，政府尚且将资料隐瞒，公众监察实在无从谈起。

此外，报告胪列的外国公私营合作“成功”例子，同样以偏概全。报告以日本为例，证明公私营合作发展可以鼓励大众参与，并非只有地产商得利。然而，研究报告也承认，日本的公私营合作发展之所以由民间驱动，原因是“业权零散”，强制收地会“引起公众不满”。

香港的情况与日本恰好相反，根据渔护署2014年的数据，当时约有4,523公顷农地（不包括鱼塘），截至2016年，四大地产商手持的土地，已然超过1,000公顷，面积庞大，加上乡绅、中型发展商不断购地，农地的业权相对集中。由于发展商本有将农地用作建屋的打算，只要政府动用《条例》，以合理价格收地，即能够兴建大量公营房屋，实在谈不上引起小地主反对。

更何况，外国的农地绝大多数位于偏远乡郊，发展商缺乏兴趣，地方政府为了节省金钱才提供优惠，鼓励私营机构发展。相反，香港政府的财政极为稳健，地产商囤积的农地、棕地毗邻新市镇，早有发展意图，政府实在没有“鼓励发展”的必要。

精英应对社会有承担　岂可沦为商界代理人

综观整份报告，指鹿为马之处甚多，市民读毕只会徒添疑窦。早于政府扬言展开土地大辩论之初，地产商已有意改划手中农地。现时，四大地产商拥有的农地面积庞大，若能转作发展用途，将带来庞大收益，报告此刻提倡公私营合作发展，无异于推波助澜。须知地产商不断在市场囤积土地，目的显然就是为了发展私营房屋，绝不是为建公营房屋，更不是为政府未雨绸缪。

诚然，君子爱财，取之有道，政府商界应处富知贫，有序应对财富与收入分配不公、住房供求与价格失衡，才是纾解社会矛盾的核心原则。

特首林郑月娥近日强调对于土地大辩论没有前设，但早于去年她已经大谈公私营合作发展的好处。假若林郑所指的公私营合作是倾向地产商的“合作”模式，并由各智库加砖添瓦，只会沦为构筑美好“愿景”的假象。近日民间智库以至商界大力提倡合作模式，令人质疑政府早为公私营合作发展定调。

曾钰成曾经是著名的左派，高举为民间疾苦而奔波的旗帜，积极推动改革社会不公不义。但是，这份报告却处处偏袒地产商，扭曲事实，这是因为他对地产界和市民的利益冲突置若罔闻，对港府在土地结构议题的不作为视而不见？还是早就超然于以往的阶级立场，从为民服务、对社会有承担的精英，过渡成为既得利益群体担当代理人的精英？

香港房屋问题严峻，市民正处于水深火热中，亟待政府施以援手。如果政府不正视问题，或进一步令问题结构化、制度化，只会引起动荡，令社会发展更窒碍难行。

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