【01周报社论】公私合营非首选　应厘清政商关系

诚然，政商合作在城市发展自难避免，惟公私营合作发展不一定导致官商勾结。前提是政府应先厘清政商关系，以香港整体利益为依归，绝不能处处偏袒地产商，牺牲广大市民利益。在殖民地时代，沙田第一城的发展项目正是公私营合作模式。当年政府以部分土地发展权作诱因，邀请发展商出资填海，开拓新市镇，整个项目配合政府制订的发展大纲，70%土地留作公共房屋及基建发展。发展项目既建立逾万单位的大型私人屋苑，亦满足基层市民的住屋需求。

观乎不少公私营合作发展项目，政府往往沦为地产商的附庸，致令市民对公私营合作缺乏信任。1977年土地供应特别委员会计划将天水围发展成新市镇，发展商购入大片农地及鱼塘，1982年政府向发展商回购土地并联合发展。政府与发展商订立协议，天水围公屋的商业设施规模不得威胁发展商，其后政府计划在区内兴建永久街市，正因签订了“不平等条约”而备受阻挠。当年政府未有公开招标，将数码港项目批予盈科拓展，招来众议；最终数码港沦为地产项目，被抨利益输送，鲜见创科成果。此外，政府容许地产商补地价发展马湾项目，前提是兴建主题公园免费开放予公众，主题公园的发展成本则从补地价中扣除。但是原定2006年落成的第一期项目，最终在2009年才全面开放；至于第二期项目，协议未有规定落成日期，开放日仍遥遥无期。

在新公私营合作发展模式下，地产商需补足地价才可发展手中农地，并设独立机制处理补地价。政府更会出资参与前期基建，要求发展商为政府兴建等值公营房屋。诚然，成立独立机制、促发展商补地价，旨在杜绝利益输送。但是独立机制为何、执行成效若何，顿成疑问。政府早在2014年试行“补地价仲裁先导计划”，强调独立、公平、透明。但是计划并非强制，发展商可循地政总署的九人小组申请改划土地。“补地价仲裁先导计划”推行逾三载，截至去年底仅得一宗申请。去年12月，新鸿基地产以159亿补地价发展马鞍山西沙路地皮，估计获利逾300亿元。政府基于什么原则厘定补地价金额，公众无从知悉，其独立、公平、透明度更无从说起，实在是一大讽刺。现有补地价机制既对地产商百般迁就，市民自难期望新公私营合作发展将有什么新板斧。

全面发展粉岭高球场　收回发展商囤积农地

追本溯源，以基建换公营房屋的成效，实在值得商榷。土地小组去年发布《善用现有土地》文件，政府主导的五个新发展区、新市镇扩展区（古洞北、粉岭北、洪水桥、元朗南、东涌）的公私营房屋比例，尚且未能达致《长远房屋策略》订立的六比四目标；地产商补足地价后，亦难保政府能主导规划，着令发展商兴建大量公屋。新市镇的前期工程动辄上百亿元计，洪水桥新发展区的前期工程费用达500亿元，面积不及洪水桥新发展区一半的东涌新市镇，前期基建工程费用亦近130亿元。“等值”方案以地价计算，还是只计建筑成本，至今仍未取得共识。

土地供应专责小组强调公私营合作发展的好处，却漠视中短期发展方案的粉岭高尔夫球场用地，更添疑窦。大辩论咨询尚未展开，泛民乃至工联会早已主张发展占地达172公顷的粉岭高尔夫球场。若全面发展高球场建屋，有助纾缓急切的房屋问题。高球场属官地，政府不向球会续租即可收回土地。发展高球场的难度，远比公私营合作为低，争议也较少。观乎土地小组的粉岭高球场“全面发展方案”，采用中低密度发展模式，刻意低估可建屋量，小组成员更强调发展高球场破坏环境，似为高球会护航。土地供应专责小组执意舍易取难，实难以服众。

政府未有引用《收回土地条例》取回地产商手上的农地，更显其畏首畏尾。过去政府不乏引用《条例》之先例，2016年政府在火炭、屯门的公屋项目曾援引《条例》收地。去年发展局局长黄伟纶亦指出，只要符合法律定义的“公共用途”，政府就可动用《条例》，兴建公营房屋属“公共用途”之列。既然收地合法，政府何以惧怕动用《条例》？地政总署、渔护署、土木工程拓展署就古洞南农业园向北区区议会发表的简报，明言动用《条例》发展农业园。落实新农业政策，政府尚且敢动用“尚方宝剑”，对于关乎民生的房屋规划，更没有理由对发展商诸多顾忌，对基层苦况置若罔闻。

确立清晰补地价机制　取回土地发展主导权

黄远辉曾言，土地供应专责小组将开展广泛公众咨询，而且不会有倾向性。但是小组未敢触碰社会既得利益者，大辩论有如掩护利益输送的幌子，已然招来众议。政府若要取信于民，必须三管齐下，全面发展粉岭高尔夫球场，以《收回土地条例》取回发展商囤积的农地，并立法规定补地价机制必须清晰透明、公平公正。这些措施，相信官员都了然于胸，其未有执行，不外乎害怕损害商界利益。社会存在不同、乃至对立的社会阶级，政府的责任是杜绝任何一方受尽欺压。有为的政府绝不能坐视不理，乃至助人为恶，成为剥削者的一员。

以现时香港的经济发展程度看来，公屋、居屋的质素理应进一步提升。也许有人认为，若然私楼与公营房屋差别不大，那么私楼单位只会乏人问津，但是香港乃先进地区，政府应致力提升市民生活水平，为社会发展规划美好愿景。可惜的是，现时市民的基本住屋权尚未受到保障，据2016年《中期人口统计》，近21万市民居于㓥房，房委会最新的公屋轮候时间已升至4.7年，远远未达3年上楼承诺。

土地大辩论虽云积极觅地建屋，港府却似与商界“同行”，未为百姓纾忧解困。政府有责任提升营商环境，为企业发展提供致胜路径，这既不是官商勾结，更并非偏袒商界。惟港府高官及精英阶层应积极反思政商关系，思量政府如何与商界合作，权衡怎样与地产商谋划觅地建屋良策，这才是今天为官之道，而且是社会民生福祉所系。居于㓥房者众，轮候公屋遥不可期，政府必须展现领导意志，厘清政商关系，重新掌握房屋发展的主导权；否则，愿景二字无从谈起，“大辩论”也将沦为一场毫无意义的“假咨询”。

浏览更多周报文章︰【01周报专页】

敬请留意4月23日出版的第108期《香港01》周报，各大书报摊及便利店有售。你亦可按此订阅周报，阅读更多深度报道。