【将军澳模式】商场林立天桥相连抽空公共空间 源于建筑条例失误

撰文: 何雪莹
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在香港谈“宜居”,仿佛是痴人说梦——基层为交租而活,中产为供楼奔波,年轻人则频频推算不吃不喝多少年才能够“上车”。不知从何时开始,“宜居”在香港成为了奢侈品。人们但求有瓦遮头,其他的却无暇理会。可是,一个地方宜居与否,关系到交通、公共空间、社区经济,引伸至家庭及邻舍关系等,以上种种均指向同一方向——生活质素。
政府公布的《香港2030+跨越2030年的规划远景与策略》(下称2030+),计划于新发展区规划高密度宜居城市。《2030+》又以将军澳为例阐释当区五个港铁站(调景岭、将军澳、坑口、宝琳、康城)各自聚集住屋群、消费活动、公共设施等,居民步行便可接触到生活所需。
只要去过将军澳一趟,不难发现这里每个地铁站上盖均有住宅,当居民步出住所后便会直接走进商场,再以天桥到其他商场购买日常所需。我们将这个“住所—商场—天桥—港铁站”的生活模式称之为“将军澳模式”。我们不禁会问,这种模式背后的原理是什么;表面上满足生活便捷的同时,我们是否又牺牲了什么?将来新发展区以铁路为骨干,又会否沦为另一个将军澳?香港人心目中的宜居城市,又该是怎样?
摄影:吴炜豪

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在欠缺公共空间的将军澳,居民需要动脑筋。

惠康、万宁、大家乐、地产舖、洗衣店和补习社,便是康城一带的全部商店。刘太要买菜或一家外出食饭,须坐小巴到坑口或坐穿梭巴士到PopCorn商场。但他们都说将军澳的餐厅价钱很贵,“最平也要50几蚊”。

将军澳民生关注组的陈展浚带我们到慧安园的商场,他说这里是将军澳这个美食沙漠的绿洲。甫进内的印象似乎较“颓”,远不如区内大屋苑商场光鲜,却令人想起葵涌广场的格局––三𩠌车仔面、重庆酸辣粉、还有消闲杂志介绍的“隐世”饺子店,全部不过30元。正值放学时间,不少中学生捧场,证明价位是大众负担得起。

天桥驳天桥是将军澳的常态。

陈展浚曾经在将军澳居住多年,现于将军澳从事地区工作,他说将军澳的确是无啖好食:“到最后我带饭,因为厌到,就系调景岭、宝林、坑口、将军澳的餐厅,无论系高级的西餐、中餐、快餐店全部都系一式一样,去每一个地铁站可以食一样嘅嘢。”

陈展浚亦说在将军澳组织居民非常不易。他曾在选举期间拉票,却几乎无处可去。“因为好多地方都属于港铁和管理处,有些天桥虽然是政府起,却由私人管理。在公屋区,当年房署将屋苑的剩余地积比都卖给领展,连搞文康活动的场地也没有。”刘太亦提到,在康城难以认识街坊:“以前在旧区,每日参加太极班可以跟同学打开话题;搬来康城大家连聚脚的地方也没有,好难打招呼。”将军澳区没有公共空间、天桥驳天桥、商场赶走街道,似是老掉牙的共识。

香港特色:基座加高楼

光是地皮大似乎并不足以说明为何将军澳的私人屋苑都采取“蛋糕上插蜡烛”的模式。几乎所有屋苑地面数层都是大商场,部分商场与港铁站及巴士总站融为一体,此为约三层的基座,上面则是数十层楼高的屋苑,这里可见一个垂直的结构。这种垂直特点几乎是世界少有,一直都为国际建筑界所注意。香港人置身其中可能只觉挤迫,但学界的普遍共识是,香港都市建筑的密集、复杂和垂直性,比起其他形式(特别是都市扩散严重,大部分人住在近郊每天开私家车通勤的美国)的城市更环保、消耗的能源更少。

高楼加基座是将军澳最常见的楼宇形态。姚松炎解释,建筑条例容许发展商起楼时完全覆盖整块地面积,令地面沦为不便行走的剩余空间。

事实上,即使在旧区街头,我们亦可见很多单幢式住宅地下是街舖,楼上三层则用作商业用途,第四层为平台,平台上面的住宅只占楼下基座(或地皮)的一半面积。多名建筑学者合著的《香港造城记》解释,店屋(如湾仔和昌大押的唐楼)是典型的香港战前建筑,楼上住宅、地面是街舖并一直延伸出行人道,令私人和公共空间的界线模糊,街道更添活力,基座形式某程度上继承这项功能。

从前唐楼的格局小,路口之间一个block不过几间地舖。但当地皮愈卖愈大,平台促进公共空间的功能便被彻底扭转。姚松炎解释:“如果每块地皮都限制上面的覆盖率,例如起得愈高,覆盖率就愈小,便可让地面保留空间。但1983年建筑物条例容许非住用上盖建筑物地下对上15米,覆盖率可达100%,自此香港的城市发展面貌就出现巨大变化,呢个系法定的‘发水’。发展商就赚到尽,层层楼都系蛋糕插蜡烛。”

当基座变成几幢高楼的地基,基座的边缘就是马路,行人开始被隔离;倘若区内有超过一个这种基座,天桥便会将基座群连接起来,没有街只有天桥的地貌就此形成。姚松炎指:“行人路都变成一个大地盘,于是地面就不会好行,入商场好过行街,之后就会桥驳桥,商场过商场。这些微观格局令社区失去纹理。”不过这并非将军澳独有,这种现象亦可见于奥运站、九龙站一带等1990年代初以后规划发展的地皮,但将军澳作为回归前最大型的新市镇发展,则为这种建筑形式提供最大的场域。

将军澳亦有地面。但商场向街的立面,大部分都是机房和废气出口等。外国研究证明,这样的设计不利行人步行。

为何大家都不在将军澳“行街”?

当然严格来说,将军澳不是没有行人道。你依然可以走在地面,但这条行人道不是我们所认知有社交作用的街道,亦不会驻足停留。宝琳站对面的新都城三期地面一层是商场。围着新都城走一圈你会看见什么?面向宝琳站人流最多的一面立面,向街的地舖大部分是餐厅,也有住宅入口和发型屋;但另外三面立面,机房和后楼梯出口等占了每边立面超过一半的长度,其余的地舖绝大部分不是地产舖、诊所和银行,便是补习社,行人看不见内里的活动,也不能如一般打开门做生意的街舖,随意地从门外观看内里的陈设和活动。

港铁站所在用地是区内的中心点,商场底下有公共运输交汇处。姚松炎说:“其实部分商场有街舖,而且租金很高。规划将军澳,政府的惯例是在市中心卖地之余,同时要求提供公共运输交汇处,即地下为铁路站和巴士总站,变相是废气出口。地契咁写,即使我系发展商的话都无办法,唯有地面少商舖,设计时将人流扯去一楼或商场,总之用不到地面。”

多项外国城市设计研究显示,街道设计直接影响街道的好行度(walkability)和使用率。其中被公认为提升好行度的设计包括种树、加座椅、有丰富的街舖和橱窗让人好奇探望、街口之间不要过长、马路不宜太阔且能轻松过马路等;而且街上亦不宜太少人,一来行人太少路太僻静会让人感到危险,二来观看路人的打扮、小动作和被其他人观望,也是使用公共空间最重要的趣味之一。研究2030+的学者邹崇铭亦认为,本来天桥和平台不一定是问题,可以提供通道供行人使用,但街道除了让人通过外亦有公共空间的功能。“好的建筑师应该有技巧地连接地面和平台一层,让街道不致孤立。建筑师严迅奇提及,他设计政府总部时,特意用上斜面将近干诺道中的平台和海滨地面一层的草地和长廊连接起来,让行人不知不觉就能走到地面。”

整个康城只有一家惠康、万宁、大家乐、补习社、洗衣店和地产代理。发展商旗下商场没有提供的日常所需,居民必须向外求。

陈展浚说将军澳是睡房社区:“人们返来只系瞓觉。你制造天桥城市,天桥好多业权本属政府拥有,但管理权属港铁和发展商,连地铁站附近的空地也拨给港铁管理。本来公契写明可做一般活动,但最终由发展商界定。基本上这些地方没什么可发生,除非发展商批准。实际上我根本没有渠道申请搞社区活动。”

将军澳的最后一片绿洲

陈展浚带我们去的慧安商场,的确是将军澳少有的小型街坊商场。除了廿几蚊的平民美食,还有报纸档、影印舖、铁打之类能满足街坊日常需要的小店。慧安园发展商为南丰集团,接受我们访问的两名租户都指,这里很可能将近廿多年没有维修,而且早年有业主买断部分商舖,业权分散令大业主南丰难以进行维修,商场显得较旧,却维持偏安的格局。陈展浚称商场内一些电脑零件店都是由区内的大商场搬来,因不胜加租或不被续约落难至此。

位于宝林的慧安园商场,是将军澳内绝无仅有的小型商场。虽然装修老旧,货品价位却大众化,舖租亦便宜,不少东主都是附近的居民。

我们访问的两间面档红树林和永记,老板娘都说租金由7,000元到10,000元不等,如此廉租在将军澳独一无二,甚至“根本入不到其他商场”;永记老板娘更说开店六年来从无加租,“朋友本来有七间舖,但商场被领展收购后,领展说加租就加租,不续约就不续约,倾都无得倾,叫我千祈唔好租领展”。她们都住在区内,做点小生意养活全家。这样的小店,既提供区内就业机会,让小市民能小本经营做老板养活家人,也让街坊日常消费有便宜选择。但在被发展商和领展瓜分、大商场林立的将军澳内,这样的空间实属异数。

将军澳尚德邨每晚都会出现约十档熟食档,人头涌涌。

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