【将军澳模式】97前特殊卖地制度 造就高密度“蛋糕插蜡烛”屋苑
在香港谈“宜居”，仿佛是痴人说梦——基层为交租而活，中产为供楼奔波，年轻人则频频推算不吃不喝多少年才能够“上车”。不知从何时开始，“宜居”在香港成为了奢侈品。人们但求有瓦遮头，其他的却无暇理会。可是，一个地方宜居与否，关系到交通、公共空间、社区经济，引伸至家庭及邻舍关系等，以上种种均指向同一方向——生活质素。
政府公布的《香港2030＋跨越2030年的规划远景与策略》（下称2030+），计划于新发展区规划高密度宜居城市。《2030+》又以将军澳为例阐释当区五个港铁站（调景岭、将军澳、坑口、宝琳、康城）各自聚集住屋群、消费活动、公共设施等，居民步行便可接触到生活所需。
只要去过将军澳一趟，不难发现这里每个地铁站上盖均有住宅，当居民步出住所后便会直接走进商场，再以天桥到其他商场购买日常所需。我们将这个“住所—商场—天桥—港铁站”的生活模式称之为“将军澳模式”。我们不禁会问，这种模式背后的原理是什么；表面上满足生活便捷的同时，我们是否又牺牲了什么？将来新发展区以铁路为骨干，又会否沦为另一个将军澳？香港人心目中的宜居城市，又该是怎样？
【将军澳模式】商场林立天桥相连抽空公共空间 源于建筑条例失误
刘先生与刘太退休后搬到康城峻滢，运动是他们每天必然的行程。刘先生喜欢约朋友在屋苑会所打波，刘太则会在屋苑平台花园散步。说是平台花园，其实不过两、三千呎左右。刘太怀念以前在何文田俊文苑居住时日日落街耍太极。“不过这里没有太极班，因为根本没有地！平台花园小得可以，不够十几人一齐学太极。”这个平台花园更设有开放时间：上午九时至晚上七时，直至近来才争取到开放至晚上十时，至少可在晚饭后去散步。
“要搞太极班就要有公共空地、有公园，不过这里唯一一个公园属于日出康城，只有住户才能进入。”事实上，日出康城公园及康城站对出的“动感公园”都属于私人公园，必须出示住户证或由保安放行。换句话说，如果不是住在日出康城，其他屋苑的住户或外来公众在康城站一带根本没有休憩去处。
事实上将军澳不是没有公园。刘生刘太试过到将军澳海滨长廊散步，由家中出发路程超过30分钟。首先要行一段无遮荫的路到环保路，再过行人隧道，乘电梯上日出康城连接康城站的天桥，穿过康城站，多走一段没有遮荫的路才能到达。坑口站一带的居民亦要步行逾20分钟才能到达。这条全长1.6公里的海滨长廊风景怡人，本是日常休憩的好去处，但其步行距离和经验却令不少居民却步。公屋居民宁愿留在屋苑楼下的空地，私楼居民则依靠私人屋苑的设施。“政府将提供公众设施的责任，外判给私人屋苑发展商。”刘先生说。
香港市区地少密度高，走在路上虽然有时感到挤迫，却有其独特城市肌理。以湾仔、北角为例，区内有一条主要的东西走向干道如英皇道、轩尼诗道，两个路口之间步行需时约三至四分钟，长度大概200米左右。但离开这条车水马龙、八线行车以上的主要干道，其他平行的东西走向街道如春秧街、谢斐道等马路都较窄。而南北走向的街如柯布连道、糖水道等，两个路口间的一段则比较短，往往只有60至100米，只需步行一分钟便能在下个路口“转弯”。反之将军澳每个街口之间都很长，动辄200至300米，要多行四分钟才能转弯。
何时转弯看似是小事，实际上却影响了街道的纹理和可行度，这点容后再述。但这反映了将军澳卖地及规划的规模。从地图上看，旧区的街区多呈窄长的长方条，一条街上有多幢发展时间不一样、来自不同发展商的房子。但地图上的将军澳却更多接近正方形，没有小街把地块㓥开，加上都是同一发展商发展的商场和私人屋苑，大部分十座以上，形成超高密度的巨构（Megastructure）方块。
九七前发展商以特惠价换将军澳地
我们看见将军澳的样子，都是“蛋糕上插蜡烛”——巨型商场基座上兴建多座40、50层高的私人屋苑，商场之间以天桥接驳。为何将军澳会是今天这样子？这要从卖地制度说起。
为何将军澳的地皮特别大？姚松炎解释这是历史原因。战后香港人口急速增加，港英政府需要拓展新界及新市镇，需不断向农民征地。但当时财政储备远不及现在丰厚，征地的财政负担愈来愈重。港英政府于1960年想出非常“创新”的办法：土地期权制度。政府向农民征地，农民可选择直接现金赔偿，但由于赔偿价以农地价格计算，而农地并不值钱，所以赔偿不多，农民多会选择换地权益书。换地权益书分两种，发展蓝图内的一呎屋地可换蓝图外一呎屋地，此为Letter A，但发出总数不多；更多的是Letter B，五呎农地换一呎屋地。
与一般期权买卖无异，换地并非即时发生，权益书持有人可在日后的新界土地拍卖时，才补回差价买地起楼，而这个差价是基于换地权益书发出年份的土地市值计算。换句话说，假若香港土地不断升值，Letter B权益书持有人愈早行使期权买地起新楼，他需要补回的差价便愈低。而更绝的是，这些Letter B是可以转让的，于是各大发展商四出向农民搜集Letter B，然后拿着这堆换地权益书，可以在土地交易中当现金使用，还可像入场券般优先参加新界土地拍卖。
1980年代初，中英政府展开香港前途谈判，中国并不承认港英政府发行换地权益书的措施，故此1983年起港英政府宣布不再发行，权益书持有人要在1997年前行使所有换地权。姚松炎解释：“将军澳是九七前最后一个新市镇，发展商为了赶尾班车，于是大量行使Letter B。将军澳有七至八成都是发展商使用Letter B发展。”他曾经撰文指出，1991年至1994年间，政府在将军澳出售的九幅私人住宅地中，其中八幅都是以换地权益书批出，地盘面积超过120万平方呎，可建楼面面积超过1,000万平方呎，地积比高至九倍，较一般新市镇的六倍半为高。
姚松炎翻查记录，发现八块以换地权益书批出的土地，每呎楼面补地价为21至87元，同期另一幅以拍卖的将军澳地呎价则为2,000元。这些以换地权益书批出的土地，后来发展成各个大型屋苑，包括南丰广场、东港城、将军澳广场等，土地用途方面，都是可建密度最高的住宅（甲类）或商业/住宅用地。“当时要清货，所以地盘全部牛龟咁大个，加高密度，就没有剩余地方做足够配套。”
这套赶尾班车的思维，塑造了今天坑口、宝林的面貌。虽然换地权益书不再，但是否等于大幅卖地不会在未来的新市镇出现？不计尚在研究中的137区，康城是将军澳最新发展的区域。其中日出康城的土地用途为“综合发展区”，面积为32.68公顷，由不同发展商跟港铁合作，落成时将包括超过50幢住宅，并有商场、酒店等其他设施。日出康城面积之大，围绕地皮走一圈， 需时接近45分钟。
综合发展区本用于市区重建项目。1970年代起多块市区工业地皮，却被重建为住宅和商业用途，如黄埔花园、城市花园、时代广场等。由于市区用地少，于是设立“综合发展区”，鼓励发展商将零碎地皮合并，以便更整全地规划土地用途。但由于“综合发展区”地皮一般较大，政府虽然加入部分条款，如预留空间予GIC（政府、机构及社区）用地等，但有权主导整块大地皮面貌的，始终是发展商。
居民刘先生所住的私人屋苑峻滢虽然位于康城站范围，但却不属于日出康城的屋苑（及其综合发展区），但其社区设施则几乎取决于日出康城: 根据港铁资料，日出康城将会于2027年全部落成，届时将会有两个大商场，及预留小部分土地作公共休憩用途。但刘先生所享用的设施只能取决于日出康城及自己屋苑的发展商，政府并无提供其他社区服务。
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