公务员合作社｜市建局拟2024年初收购靠背垄道项目　吁散社获补偿

市建局2020年启动两个位于九龙城的公务员建屋合作社项目作为重建试点，市建局行政总监韦志成今（23日）于网志表示，靠背垄道项目存在若干数量的未解散合作社，是落实项目的一大挑战，他指政府已阐明未散社合作社社员没有“业主”身份 ，必须先解散合作社，完成单位转让契约及取回业权，如需出售单位，则要补回地价。
收地安排方面，若重建项目土地复归政府后，范围内仍有未散社的合作社楼宇单位，社员和前社员可在收地后向政府提出补偿申索，惟将不会享有市建局特设的“划一补地价呎价”安排，另仅有合资格的未散社社员可享用政府现行的房屋福利，退休的未散社社员或未同意解散前社员则不适用。

他表示，项目涉及修改规划大纲，若获得城规会批准，将尽力争取在2024年初向项目业主发出收购建议，呼吁未散社的合作社社员尽快磋商，达成散社决议，以便在市建局出价收购时，以业主身份尽早获得补偿，改善生活环境。

韦志成提到，两个重建试点包括盛德街项目及靠背垄道项目，其中后者涉及28个合作社，在项目开展时，仍有9个合作社未解散，其中一个已在市建局协助下完成散社程序；另外2个合作社亦已申请解散，最快在明年年中完成散社。至于余下6个合作社，大部分已就散社达成初步共识，市建局团队将为他们提供所需协助。

靠背垄道若干未解散合作社由市建局协调

他续说，靠背垄道项目存在若干数量的未解散合作社，是落实项目的一大挑战，经了解后发现当中有部份仍未散社的社员，对他们拥有合作社单位所涉及的身份、出售单位的安排、如何计算土地补价、收购及补偿机制，以至公务员福利等范畴，存有疑问。

韦志成表示，已就未散社社员关注的问题，主动咨询相关政策局和部门，最近获回复指，项目内仍未散社的社员，没有单位的业权，因此他们不能出售单位，市建局也不能根据现有机制向社员或其合作社提出收购建议。

韦志成引述政府回复解释指，合作社社员只是以合作社单位的承租人身份，在相关单位居住，他们并不拥有该单位的注册业权。在现行规管合作社楼宇转让业权的机制下，若合作社成员需要出售单位，必须先解散合作社、完成单位转让契约及取回业权的程序，让每一名社员取回单位业权，成为业主。

散社后，合作社单位仍受地契条款的转让限制所规限，业主需签署抵押契，将单位抵押予政府，业主不得出售或出租单位；业主如需出售单位，便要向政府缴付土地补价，解除该单位的转让限制，才可以进行交易。如有业主要求，市建局可从支付给业主的收购金额中扣除土地补价金额，以作缴付土地补价予政府的安排。

解散合作社需获75%社员同意

他又指，市建局团队在一星期前，已向靠背垄道项目内所有社员和前社员发出信件，交代解散合作社所需程序，包括需召开特别大会，审议和通过解散合作社的决议，并获得最少75%的社员同意，才可以正式向政府提交解散合作社的申请。

韦志成又表示，政府亦详细说明收地安排。倘若有关重建项目日后获得政府批准，市建局一般会在该项目大致完成收购时，向政府提出收地申请，以收回余下因不同原因未能收购物业的地段，展开重建工作。若重建项目的土地复归政府后，范围内仍有未散社的合作社楼宇单位，以及已散社楼宇内未有出售予市建局的单位，有关社员和前社员可在收地后向政府提出补偿申索。

社员和前社员不享有市建局“划一补地价呎价”安排

他又提到，政府在考虑补偿申索的条件，是社员或前社员须同意缴付相关单位的土地补价，政府在评估单位的土地补价时，将沿用一贯合作社单位的土地补价评估准则，换言之，这些社员和前社员，将不会享有市建局特别为试点项目推出的“划一补地价呎价”安排，亦要待土地归还政府后，才能进行申索程序。

至于部份社员认为可根据合作社楼宇的地契，自行就整幢合作社楼宇重建，因此计算补偿时，他们应以楼宇重新发展的价值，向政府提出申索。他引述政府回复称，合作社前社员需向政府提交证明文件，所有社员已达成一致协议，同意重新发展，并已就重建展开相关工作，政府始会考虑依据重新发展价值评估补偿金额，与此同时，他们将无权得到其他特惠津贴及搬迁开支费用的补偿。

未散社社员亦关注政府收回土地后，会否失去公务员应得的房屋福利，韦志成说，政府的回复文件清晰表示，公务员建屋合作社计划是一项旧有的公务员房屋福利，是按资源酌情提供的房屋福利，并非服务条件，若未散社社员属于现职公务员，并选择不接受政府的收地补偿，则可在终止社员身分后，视乎其适用的房屋褔利资格，仍可享用政府现行的房屋福利，惟退休的未散社社员或未同意解散前社员皆没有资格享用房屋福利。

他表示，在未散社的合作社楼宇内，部份社员在收到信件后，对散社的意向转趋积极，并主动向市建局查询支援散社的协助，有未散社社员曾对补偿计算机制充满疑问，惟经阐述各问题后，认为现在要把握时机，尽快完成散社程序，希望在市建局提出收购时，能够以业主的身份考虑收购建议。

市建局提供免费法律支援予合作社

韦志成说，市建局已推出免费法律支援措施，协助合作社提交散社申请、并协助社员处理修订地契、审批大厦公契、委任清盘人将合作社清盘等程序，节省社员自行处理散社的时间和开支，及缩短“散社”程序。

在靠背垄道项目内9个未解散的合作社中，美怡建屋合作社是其中之一，涉及10个单位，部份社员已移居海外，但经部份在港的社员越洋联络，终促成一致通过散社议决，美怡建屋合作社主席江先生于楼契签署仪式表示，经市建局及法律顾问协助，令合作社以大约一年时间，便完成整个散社及取回业权的程序，较社员自行处理缩短约18个月时间。

靠背垄道项目争取在2024年初向业主提出收购

韦志成表明，市建局将在短期内完成处理第二批经城规会咨询期内收到的公众意见，继而进入下一阶段的规划程序。由于靠背垄道项目涉及修改该区的规划大纲，城规会需要按照既定的程序，处理收集意见、申述及回应等工作，整个规划程序最长需要13个月完成，若项目获得城规会批准，将尽力争取在2024年初向项目的业主发出收购建议。

他续说，由于散社程序一般需要12个月完成，冀盼仍未散社的合作社社员，正好趁城规会仍在进行规划程序的时间，尽快磋商，达成散社的决议，赶及政府作出审批决定前取回单位的业权，当市建局出价收购时，便可以业主的身份考虑收购建议，尽早获得补偿款项购买环境和设施较佳的居所，改善生活环境。