发展商环绕南生围建屋　面积近9个维园　环团忧保育重地名存实亡

“北部都会区”将会是本港未来的重要土地来源之一，惟该区包含指定为“拉姆萨尔湿地”的后海湾内湾，上届政府卸任前“放风”指，会研究提升湿地缓冲区的发展密度，为“发展禁地”的保育地带解禁。报告仍未出炉，新上任的环境及生态局局长谢展寰日前首次指出，或会将北部都会区内的湿地保育区和缓冲区重新划界。
长春社统计过去10年后海湾一带的土地规划或改划申请，发现至少30宗申请与湿地保育区或缓冲区有关，涉及20个地点，正在处理的10宗申请中，有9宗是去年8月发展局“放风”会放宽湿地缓冲区发展密度后才涌现，南生围更是重灾区，大部份的建议地积比，较天水围的“Wetland Season Park”更高，甚至有申请远超现有规划限制近20倍，单是南生围的拟议开发土地，已有9个维园之大。
长春社忧虑，一旦政府日后落实为湿地缓冲区“解禁”，甚至重新划界，将会剔走发展商的保育责任，后海湾一带的保育重地将会大变天，现时的生态价值或有可能会名存实亡。

长春社统计过去10年的规划申请，发现至少30宗申请与后海湾一带有关，涉及20个地点，当中18宗已批出或在有条件批出许可、10宗申请处理中，余下的两宗则已被否决，撇除被否决的申请不计，若其余申请全数获批，涉及的土地面积达389公顷，相等于20个维园，预计人口总数可高达11.4万人，如同约8个锦绣花园。

政府表态研放宽缓冲区发展限制　发展商即提多宗建屋申请

值得注意的是，正在处理的10宗申请中，有9宗均是在去年8月或之后才提出，即时任发展局局长黄伟纶提出会研究提高湿地缓冲区地积比后才闯关，全部均属于改划申请，而建议发展密度均远较规划大纲图限制的地积比高，最高相差达近20倍，全部均追平、甚至超出天水围大型项目Wetland Season Park的1.5倍，意味着南生围日后的生态灾难将远超米埔湿地一带。

面临保育地带失守的重灾区是南生围一带，去年8月至今已有4宗申请，占整个后海湾接近一半，分别位于元朗荣基村、现时的潭尾社区隔离设施（方舱医院）、荣基村以南和蚝洲路，当中属于土地共享计划的元朗蚝洲路项目，公营发展的地积比为4.14倍，较原有密度急增19.7倍，属所有申请项目之冠。

长春社统计，整个南生围的拟议开发土地达175公顷，若全数获批，南生围将有接近30%一跃成为豪宅、高楼集中地，相当于9个维园，即占整个后海湾一带拟议开发土地的接近一半，进驻的人口将可多达6.62万人。

牛潭尾曾拟建outlet mall 借地建方舱后拟发展30层高大厦

长春社公共事务经理吴希文指，4宗申请中变化最大的是现时已“变身”为方舱医院的牛潭尾地皮，该处数年前曾申请兴建大型折扣商场（outlet malls）和酒店，“outlet都系讲紧商场式𠮶种嘅兴建规模，系比较低”，惟化身为方舱后，便拟一跃成为高近30层高的大厦，“一拉我觉得好大对比，都似乎唔系好配合到本身周边嘅环境。”他续指，发展商称会修复区内湿地，建构“湿地创造区”，惟细节却欠奉，难以想像如何做到发展商口中的“城乡融合、发展与保育并存。”

潭尾方舱医院距离后海湾仅3公里，《香港01》翻查潭尾方舱医院不同时期的Google Earth卫星图片，该区地皮在借出为方舱医院前，会季节性地呈现绿油油的状态，地皮满布绿草，惟至今年3月第五波疫情爆发后，地皮甫借出便被填平，同月更建有大量临时兴建的“货柜屋”作确诊者隔离之用。

▼3月24日　元朗潭尾方舱医院竣工交付政府使用▼

持有地皮的新鸿基数年前在上址申请兴建Outlet Malls时，提交的生态影响报告明言，曾录得7只濒危的黑脸琵鹭在申请地点一带飞过，而其飞行路线更与拟议发展地盘重叠，长春社和观鸟会等环团当时已表示，忧虑发展会影响到黑脸琵鹭和其他冬候鸟栖息和飞行路线，而现时发展规模远超数年前，担心对候鸟的影响更大。

长春社公共事务主任周蔼铨提到，后海湾一带湿地缓冲区的鱼塘状态可媲美湿地保育区，而且附近一带亦被发现有鹭鸟林，濒危物种黑脸琵鹭更在山贝村一带活跃，证明缓冲区亦有其保育价值。

发展商献计指解房屋困局 惟逾九成项目全属私楼

她续指，发展商以释出土地发展、解决本港水深火热的住屋问题为由，提出向湿地“开刀”，惟30幅土地中，92％均为私人住宅项目，质疑后海湾一带的拟议发展无助解决现时的房屋问题，而估计现时发展商只是为未来发展“试水温”，一旦政府落实为湿地重新划界，发展商再无诱因进行保育，发展密度或会进一步提高，将会严重削弱，甚至失去有关“发展禁地”的保育地带的生态价值。