本土研究社指177公顷地疑发展套丁屋苑 八乡莲花地最夸可建300幢
套丁是违法行为，有“村屋大王”之称的王光荣早前更因涉嫌“套丁”被廉政公署拘捕。不过，本土研究社发现，本港约有177公顷土地有潜在疑似正发展套丁屋苑，估计可建丁屋将激增9,744间，意味日后疑似套丁丁屋将翻倍，而元朗将继续作为疑似套丁最严重的地区，“其实仲有千千万万只老虎，系背后可能做紧相同行为。”
本土研究社调查发现，元朗八乡的莲花地村是最严重的乡村，料潜在疑似套丁得来的丁屋可达272间，“如果每一幢至少卖1,400万至1,500万，可能系上亿计嘅生意。”而榄口村一带亦有不少地段被分割，更疑似预留了泊车位及屋苑通道。上述莲花地村及榄口村一带的部份地段，有男丁已申请兴建丁屋。公共专业联盟政策召集人黎广德批评，本港的丁屋问题是源于政府“心软手软脚软”。
发展局指，私人地段的买卖及分割均属私人安排及协议，本身并不一定是“套丁”的指标或证据。不过，倘执法部门查明“套丁”行为属实会作刑事检控。而地政总署于2020年共接获608宗有关涉嫌违法“套丁”的举报及投诉，当中包括沙田区和元朗区内怀疑“套丁”的投诉，署方正按机制对有关个案作出跟进和调查。
未来套丁情况或翻倍
本土研究社利用乡村土地范围内“分割地段”的分布和形态，圈出疑似发展套丁屋苑的地段，准则包括地段分布是否一致、每个地段可建面积约700呎至2,000呎丁屋等。
结果发现，这类型的土地涉约787个地块，估计将新增9,744间潜在套丁得来的丁屋，占地176.9公顷。当中以元朗区情况最严重，单是该区已有近93公顷土地完成分割地段，预计潜在疑似套丁得来的丁屋可达4,972间。
研究社表示，参考去年公布的套丁调查报告，估计当时全港已有10,581间疑似套丁丁屋，按照上述数目，意味未来套丁情况将倍翻。
疑似套丁前期步骤 屋苑通道由公司持有
本土研究社指出，若地图出现大量整齐平均的地段分割，甚至疑似预留停车场、屋苑通道等，便可能出现“屋苑化”表征，或不符合自住原意，“唔系纯粹睇分割咗，仲要睇有冇呈屋苑化趋势⋯例如相对较大规模、有埋泊车位等。”
此外，他们亦抽查部份地段的业权交易，当中36块怀疑用作套丁土地、发现被划作疑似屋苑通道的土地中，有近75%都是由公司持有。他们指，上述现象难以相信是男丁“自发聚居”建丁屋，质疑有可能是发展商“有预谋”发展丁屋屋苑。
黄肇鸿：依家仲系第一个步骤可以停
本土研究社成员黄肇鸿指，若要套丁，分割地段是第一个步骤，第二个步骤就是将不同地段售予不同男丁，然后再申请建屋。相反，若屋苑已建成，便已为时已晚，“依家仲系第一个步骤，所以仲有得stop。”
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疑套丁地段莲花地村称冠 占地逾5公顷
研究指出，全新界潜在套丁最严重的十大乡村，都来自元朗区。在该十大乡村中，当中位处八乡的莲花地村“称冠”，潜在发展疑似套丁屋苑的土地共5.38公顷，料可建成272间丁屋，“如果每一幢至少卖成1,400万至1,500万，可能系上亿计嘅生意。”
记者到访莲花地村的三幅土地，就现场所见，相关土地都被围封，围板上表明土地私人拥有，并张贴同一个电话号码。在围板内，有部份已变成工地，亦有挖泥机在动工，该地块已分割整齐，亦疑似预留了屋苑通道；在另一块围板内，更见到地上摆放了砖头，有工人在修筑围墙，分割地段的情况亦接近。
翻查其中36幅地段资料发现，有24幅地由不同公司先后持有，部份已售予个别人士，但涉事公司全由同一吴氏男子担任董事，他亦是唯一股东，全部公司地址亦报称同一地点，本土研究社指：“高度怀疑其实唔同公司，可能系同一间公司、发展商。”
榄口村分割整齐有泊车位 持地公司报称在塞舌尔组成
至于榄口村一带，亦有土地已变成工地，现场堆放了不少建筑废料。资料显示，该址近年被不同公司购入，地主主要是四间公司，他们当年以975万至3,134万元等买入不同地皮，然后在短时间内，申请将土地分割成不同地块。根据观察，不少地块分割整齐，甚至划定疑似泊车位，亦有疑似屋苑的通路。有部份已完成分割的地块，以低价58万元至169万元售予个别人士。
虽然上述地皮主要由四间不同公司持有，但有两间公司成立日期接近，创办成员及董事都是一样，但在两间公司购入涉事地皮前，两间公司的创办成员及董事均辞职，并委任了同一严姓男子为董事，然后在同年同月日转为同一秘书公司。
至于另外两间公司，则同样声称在非洲对开的海岛国家塞舌尔组成，但报称地址却在旺角，单位亦一样。当中有公司的涉事地皮曾向江库财务有限公司抵押，江库财务有限公司属于江库集团，其主席是柳明心，同时亦是乡议局顾问。
黎广德：政府“心软手软脚软”
公共专业联盟政策召集人黎广德表示，这类潜在违规的丁地犹如“骗丁土地”，即疑似以欺骗手段发展丁地得益。他形容，根源是缘于政府“心软手软脚软”，“心软系错误将原居民利益，凌驾广大市民同公众利益；手软系明知有法律手段收地但又冇用，例如《收回土地条例》、如果证明到有诈骗成份，可通过地契条款收回；脚软系政府面对新界原居民嘅政治势力而不敢作为。”
大律师何旳匡指，根据套丁惯常做法，发展商都会将土地分拆，并给予不同男丁，最后男丁会将发展权交回发展商。不过他指，若只见到有人申请建屋牌照、或纯粹见到土地有发展迹象，并不足以证明涉及套丁。
去年收到608宗套丁投诉
发展局指，私人地段的买卖及分割均属私人安排及协议，除非个别地契条款有条文约束，否则政府不能亦不应干预。局方又指，买卖及分割私人土地本身并不一定是“套丁”的指标或证据。
局方又称，执法部门若查明“套丁”行为属实，会作刑事检控，地政总署于2020年共接获608宗有关涉嫌违法“套丁”的举报及投诉，当中包括沙田区和元朗区内怀疑“套丁”的投诉。署方正按机制对有关个案作出跟进和调查。
地政总署亦指，2016至2021年期间，元朗地政处共接获31宗位于莲花地及56宗位于榄口村的小型屋宇申请，而该段期间两地获批的小型屋宇分别有64宗及7宗。