【施政报告】“明日大屿”料耗资5000亿 林郑觅地远水难救近火
林郑月娥昨日（10日）发表任内第二份施政报告，最大的动作应要数到启动“明日大屿”计划，填海1,700公顷，消息指将耗资近5000亿元，即是近半财政储备。乍听之下，“明日大屿”似显示林郑处理香港土地问题的决心，但“明日大屿”最快要到2032年才有首批单位入伙，意味短中期需求迫在眉睫。
其实短期内可以拿到的土地来源，来来去去选择也不多。其中棕地涉及业权和重置棕土作业，争议又多；报告内另一项重点“土地共享先导计划”，涉及公私营合作问题，政府欠缺主导权，效果成疑。即将在2020年8月租约期满、占地达172公顷的粉岭高尔夫球场，本来是解决中短期土地供应的关键，但林郑在施政报告内对回收高球场仍只字未提，意味短中期土地的地荒仍未解决。
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“明日大屿”可住110万人 但首批单位要2032年才入伙
由于上届政府预留给公营房屋的土地长期不达标，倾向优先满足私楼，所以林郑月娥6月底公布新房策时，宣布将9幅用地由原先预定的私楼用途改为公营房屋。林郑昨日亦宣布，将新增土地的公私营房屋比例由6比4，调整为7比3。固然土地不足、私楼楼价过高之下，这有现实需要，但终究只是“拆东墙补西墙”。最理想做法，当然还是腾出足够土地让公、私营房屋用地都足够。
依照林郑月娥在施政报告内的说法，“明日大屿”日后可供70万至110万人口居住，但一方面财政、环境方面的成本是很大疑问。政府消息就指，整个计划“四五千亿走唔甩”，即相当于约一半政府财政储备。不过以政府近年发展基建的“战绩”，如果日后工程出什么意外或是延误，成本可能还不止如此，到底库房是否承受得了这项超巨大工程？是民间十分关心的问题。
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“明日大屿”无法解决中短期土地荒
况且，预计人工岛首阶段的住宅单位可在2032年入伙，这甚至只是最乐观估算。如果以一个今年刚大学毕业的青年，二十来岁出头计算，要等“明日大屿”可能已近40岁。所以，就算有“明日大屿”计划，政府仍无可避免地先要想办法大幅增加短中期土地来源，做到林郑自己口中的“刻不容缓”。
在土地供应专责小组的文件中，被列为“短中期选项”（即有潜力于未来大约10年内提供额外土地）的项目只有4个：棕地、新界私人农地储备、私人游乐场地契约用地、重置或整合占地广的康乐设施。
棕地作业重置、业权难处理 往往需时十年或以上
先谈棕地。现时新界约有1,300公顷的土地被视为棕地，其发展主要局限为：土地形状不规则、分布零散，加上大部分棕地并非闲置，有其他经济活动，部分用途本身可能属违规发展，但又有现实需要，甚至未必能简单搬到建筑物内（如大型建筑机械贮存）。换言之，发展棕地肯定涉及棕土作业重置。
政府去年启动的“新界棕地使用及作业现况研究”，至今亦未完成，只有初步建议指已在新界北发展区预留土地重置作业，细节仍待厘清。今次施政报告中，并未交代研究的明确进度。林郑在报告内更承认，新界棕土相关的发展区，从公众咨询、改划用途到收地、清拆和涉及的补偿安置，往往需时十年或以上，即已失却“短期”的好处。
更大问题是，即使政府有明确计划发展棕地，前年横洲争议正正显示政府难以处理棕地业权问题。原本政府拟在棕地建1.7万个公屋单位，但向乡绅“摸底”后，忽然改为在绿化带建楼。政府为此要收回非原居民村，丁屋地却“巧妙避过”，拟建单位更大幅“减磅”到4,000个，令外界质疑政府惧怕“官商乡黑”，收地过程中欠缺公正。
“共享”土地变数过多 或变“蜑家鸡见水”
至于新界私人农地储备，现时四大地产商合共囤积约1,000公顷农地，林郑月娥及商界由去年起已不断放风支持公私合营。今次施政报告中，林郑提出“土地共享先导计划”，重推公私合营，表示相关申请会交由土地及建设咨询委员会（土咨会）考虑，并须获行政长官会同行政会议批准，有重重把关云云。
但这套所谓“公平、公开、透明”的机制，没有发展商的首肯还是不能成事，或会变成“蜑家鸡见水”。在商言商，没有利益的“合作”，对发展商有多大吸引力，本身就是疑问，所以发展商无可避免要也有“甜头”，往往变成被指向财团“松章”输送利益。
到最后，公私合营“共享”而来的土地很容易重复同一个故事：业权不在政府手上，整个发展区的发展方向以服务地产商为主。而且，面对无宝不落的地产商，政府官僚如何估算补地价、会否过低，亦是未知之数，最后甚至连“六至七成公营房屋”的承诺能否达成，也有变数。
粉岭高球场不可能回避 林郑却继续拖字诀
如此算来，最快又有效释出大片土地，占地172公顷的粉岭高尔夫球场根本不能回避。在所有私人游乐场地契约用地之中，粉岭高球场占地最广、却只是2,600名会员的私人会所、有民调都显示约七成市民支持收回或局部收回。加上现有契约2020年8月就到期，对政府来说，回收高球场有民意支持、短期内就约满、又没有业权问题，一次过可收回一整片如荃湾市区大小的土地，对解决中短期地荒，可谓极其关键。
这类私人游乐场地契约用地，是港英政府在开埠之初，因应公共体育及康乐设施严重缺乏，以免地价或象征式地价批出一些闲置官地，供富裕阶层玩乐消遣，本来属过渡性的安排。发展至今日，政策明显不合时宜。粉岭高尔夫场会每年仍以1,000元象征式地价向政府承租该幅地，经营自身生意。根据契约，政府只须在契约到期前12个月通知，一声令下即可收回。最大的困难，只是政府敢不敢撼动权贵的既得利益。
其实，如果真要一个大型场地举办国际级高尔夫球赛事，重置问题可以商量，而古树、古坟、历史建筑等技术困难可以解决，西贡滘西洲亦是可行的重置球场地点。如果政府有心解决这个缠绕本港多年的争议议题，理应推进讨论，进一步研究重置问题。
【政策分析】重置粉岭高尔夫球场系列
民政局明年公布咨询结果 剧本早已预备？
民政事务局今年3月就私人游乐场地契约政策进行全面检讨，可能明年初才有最终结果。现时综合各方消息，政府倾向在民政事务局检讨结果出炉后，才作最终决定。政府房屋土地相关官员至今未对高尔夫球场去留明确表态，也无认真研究重置问题，但民政事务局局长刘江华明显不倾向收回。
而林郑在报告内只字不提粉岭高球场问题，在记者会中被问到时，又指“有争议，所以我咪等啰”。但“明日大屿”和公私合营争议也很大，政府却如此果断要实行，所以这不是争议大不大的问题，而是政府最高层敢不敢拍板的问题而已。