【政策分析】林郑拟放宽按揭助置业 陈茂波为何“阻头阻势”？
可以设想以下一个情景：你是一个计划置业的中等收入打工仔，和另一半手持一点积蓄，即使家中长辈肯出手相助，“子弹”加起来可能只有百多万。但楼价太贵，加上困于政府对按揭成数的限制，你无法付足首付上楼，在如今置业主导的氛围下，开始希望政府放宽按揭成数。
对此，政府近月的口风可说是不断“车轮转”，特首林郑月娥曾表示会考虑放宽按揭成数，但财金官员却有所保留。财政司司长陈茂波刚在昨日（15日）表示，此举会令能力较边缘的市民入市，若楼市调整，会对他们造成打击，因此需要审慎。
这亦是政府历来对楼市一个永恒的矛盾：置业主导与财金风险。当年董建华政府押注前者，结果楼市一爆，市民就“硬食”恶果，如今林郑和一众财金官员，正重演当年的角力。
“600万置业高墙” 房策与财金政策撞车
这个故事，要从这个现象说起。按照现时规定，600万元以下的物业，可以找按揭证券公司做按揭保险（按保）计划，最高可借楼价8成，付两成首付即120万元便可上车；不过600万元以上的物业却不能做按揭保险，只能找银行上会，首付由两成一下子增至四成，金额即时翻倍。这条界线的原意，是要避免“豪宅”也透过按保借贷加剧炒风，不过如今楼市炽热，“上车盘”价格愈推愈高，连新居屋可能都要400万元，现时要在市区找一个比较像样、楼龄不太高的标准两房私楼单位，600万几乎“走唔甩”。
根据土地注册处数字，去年1月的住宅楼宇买卖合约之中，有35%成交价介乎300万与500万之间，但随后稳步下跌，到12月已萎缩至27%。当局没有清楚列明600万上下的成交比例分野，但以上数字已经足以证明，在楼价节节上升之下，已经将一般的置业者迫向600万这条界线。
林郑开“放水”期票 地产界盼放宽按保
但一旦楼价越过600万门槛，置业人士即时会遇上“600万置业高墙”，置业难度倍增。因此地产界以至民间一直有声音指出，政府应放宽按揭成数限制，让600万以上的新一代“上车盘”也可透过按保享高成数按揭，让市民更易上车。
这正正是林郑和财金官员的冲突之处，林郑月娥的房屋政策核心，是采取置业主导，她在去年的施政报告提及“首置上车盘”、“绿置居”等等的措施，都是倾向要帮市民加入楼市这场游戏，自置居所。但偏偏“600万置业高墙”正正是市民上车的重大障碍，令林郑的置业主导政策难以推进，或因如此，她在去年10月出席施政报告论坛期间，也亲口表示，按保计划的划线“或可以上调”。有了林郑开出的这张“期票”，地产界人士固然期望快一点好事近，令更多人有机会借按保上车。
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董建华“帮”市民置业 终变万箭穿心
然而，在财金官员的眼中，林郑打算放宽按保有如“自杀式”的行为。一方面，现时楼市处在高位，财金政策需要采取“逆周期”措施，目的正正是提高置业难度，防范泡沫进一步膨胀，以减轻楼市一旦下行所带来的伤害；另一方面，是楼市一旦爆煲，市民不幸“接火棒”变成负资产，届时政府必定会成为“氹人上车、呃人买楼”的众矢之的，势必万箭穿心。
港人对此相信不会陌生，回归初期，时任特首董建华为了推高自置居所比率，在信贷方面亦不断松绑，“帮”市民置业，例如在1998年便推出首次置业贷款计划，由政府拨款180亿港元，向合资格家庭最多借出60万元、单身人士最高借30万元；其后政府在1999年起推出最多可借楼价85%的按揭保险计划、2000年更进一步加码至楼价90%。
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冒进放松楼按遗祸深远 林郑偏向虎山行？
董建华不断放水推高自置居所比率的结果，相信很多市民都知道。当年楼价指标“中原城市领先指数”由1997年10月的高峰102.93，跌至2003年沙士过后的低位31.77，期间那些借钱买楼的市民硬食跌幅，纷纷变成负资产，是为回归后最惨绝人寰的一段岁月。更要命的是银行的财务状况深受负资产问题冲击，连带对其他行业的贷款也要全面收紧，连累各行各业。结果在民怨沸腾之下，连董建华本人都要“脚痛”下台。
正因如此，一众财金官员才会对林郑提出“松绑”楼按有如此大保留。陈茂波过往几个月虽然曾表示会考虑“松绑”按揭的问题，但总体而言都不敢轻率答应，并警告目前楼价已属“超高”水平；金管局总裁陈德霖去年11月更直指，现时不会考虑放宽按揭成数，吁市民置业前先想清楚一旦楼市逆转时的还款能力。
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陈茂波“阻头阻势” 林郑如何是好？
相信他们都深明一点：若是楼价自行调整，那还不算政府的责任，而且财金系统若继续坚持采取逆周期政策，在楼按贷款上从紧处理，更可防范楼市泡沫一旦爆破时对金融体系的打击；但如果是政府主动放松楼按，将更多市民和楼市捆绑在一起，万一泡沫泄气甚至爆破，其所涉及的财金稳定和政治责任，谁都担当不起。
为了守好房贷这道“尾门”，作为财爷的陈茂波也只好当林郑的“顶心杉”，拒绝为林郑开出的放宽楼按期票找数。对于一众“阻头阻势”的财金官员，林郑会调整其置业主导的房屋政策，回应社会诉求改由优化资助房屋政策入手？还是找机会将问责班子大换班，换入和她“同声同气”的财金官员呢？