【拆局】公屋封顶 置业主导 林郑推八万五政策2.0？
特首林郑月娥提出公屋封顶论，令外界关注新政府的房屋政策变化。虽然将公屋数量封顶、将资源转向绿置居，对正在轮候公屋的基层家庭不利，却有望赢取二百万公屋居民的认同，在政治上可能嘘声少、掌声多。
其实公屋封顶论的理念，和当年董建华提出七成市民自置居所的房屋政策目标，背后理念如出一辙。因此，将公屋数量封顶的的政策大方向，其实和董建华的“八万五”房屋政策，也有着相同的致命伤。
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控制出租公屋数量 有人欢喜有人愁
将出租公屋数量封顶的构思，其实在15年前由时任房屋及规划地政局局长孙明扬提出，而林郑提出的可说是“改良版”方案，日后的公屋新项目，很可能都会转为绿置居出售，而这个政策变更，将会是“有人欢喜有人愁”。
最愁的，固然是现时正在轮候公屋的基层家庭。目前接近28万户的公屋申请宗数之中，即使扣除非长者的单身申请者，等候上楼的基层家庭仍多达15万户，平均轮候时间长达4.7年。虽然政府多番强调，将公屋改作绿置居出售，可以吸引现时的公屋家庭交出手上的公屋，在1间换1间之下，公屋供应总量不会减少。不过不少关注基层权益的团体质疑，这种做法会拉长公屋编配时间，不如直接将新楼编配给基层家庭更有效率。
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公屋轮候家庭更苦 中港矛盾令议题失焦
但即使政府解决了编配效率问题，实际上始终解决不了的是，这种政策确实造成了“富户住新楼、穷人住旧楼”的局面，惟社会对这种不公平的情况，却欠缺回响。因为一方面，公屋轮候人士虽然数量众多，却又相当零散，却无法整合成一股具影响力的社会力量。
另一方面，社会上不少人有一个固化思维，就是轮候公屋的很多都是新来港人士，认为他们是来香港“抢资源”，假如没有每天150个单程证，香港根本不需要再觅地兴建更多公屋，这种论调在一些本土派圈子内大有市场。因此，即使公屋轮候的人龙愈来愈长、㓥房居民的生活如何艰苦，但尖锐的中港矛盾往往令公屋议题严重失焦，故政府打算将出租公屋数量封顶的构想，社会上亦未必有太大反弹。
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公屋家庭双重受惠 进可买退可租
不过另一边厢，即是对现有的200万公屋居民来说，他们将成为公屋封顶政策的受惠者。因为他们既已经享受了公屋福利，政府更为他们提供多一个选项，可以低廉的价格买绿置居圆置业梦，说得再白一点就是“置业发达”梦。事实上，对不少公屋居民而言，都希望重新推出董建华年代的租者置其屋计划，可以用“荀价”购买现时租住的公屋，就算不转售图利，也可以晋身“有产阶级”，如今政府给予他们更多机会购买绿置居，自然广受百万计的公屋居民欢迎。
因此，如果从政治计算上，将出租公屋数量封顶，挪腾供应转作绿置居，以今天的社会实况看，相信会是嘘声少、掌声多，除了苦候公屋的基层家庭难以认同有关政策之外，现有公屋户相信是支持居多、而一向崇尚“自由市场”理念的中产和精英阶层，亦可能倾向认同有关政策，或至少不会反对。
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香港楼市如过山车 政府鼓励“上车”是祸之福？
然而，这项以置业为主导的房屋政策，其实有一个无法解决的致命缺陷，就是将更多香港人将楼市升跌𬘡绑在一起。当政府促使更多人成为业主，在整体楼价上升之时固然是叫好者众，但世界上从没有只升不跌的资产价格，政府自己也经常劝告市民“楼市有风险，置业要谨慎”，特别是香港的楼市向来是“单料铜煲”，易热易冷，这一波楼市升浪，至少已由2009年美国推出首轮量化宽松政策延续至今，一个楼市可以连升多年，其实已是相当罕见，无论从楼价指数或供楼负担比率等等指标来看，相信没有人会认为现时的楼价是一个“正常”状态。
这种置业为主导、不断鼓励市民买楼的房屋政策，最怕是生不逢时，就如董建华当初推出八万五、提出七成人自置居所的目标，在楼价仍高企的时候，很多人都认为是德政，但当经济逆转、楼价调头向下，八万五就沦为推倒楼市、“呃”市民置业、推业主落火坑的代名词。
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将港人与楼市捆绑 林郑考验自己的“脚骨力”？
而林郑计划将出租公屋供应封顶，励行其置业主导房屋政策之际，楼价早已累积了极大的升幅，更重要是美国持续加息、开始“缩表”之下，本港利率趋升相信已近在眼前，除了楼市难免受到影响，股市表现亦恐怕会受到加息左右。若如此，靠股、楼支撑的香港经济，又会遭受怎样的冲击？
当然，有人会觉得这种论调已经重复了好几年，香港楼市不是一直相安无事吗？但楼市何时爆煲是一回事，政府将更多人推向高风险的资产市场又是另一回事，楼价升时很多人会高兴，不过楼市逆转时就变成全民中伏，香港经济社会重伤，年复年追逐置业梦，瞬间云散烟消。当年的董建华就“脚痛”收场的惨痛教训在前，难道林郑月娥也想再考验一下香港人的投机运和自己的“脚骨力”？