楼奴最痛负资产　半世纪按揭花款多　二按120%按仲有按上按

港人为一个安居之所，花光毕生积蓄追逐方寸之地，过去几十年，更要经历楼市风高浪急大起大落之苦，其中催生楼奴的楼宇按揭措施，亦恍如一把双刃剑，让不少人圆梦上车置业成家立室，但1997年一场亚洲金融风暴，也令十万人因资不抵债沦为负资产，银行体系亦受重创。汲取过去惨痛教训，自2009年起，政府与金管局逐步加强压力测试及收紧按揭限制，为市民及银行设下安全网，惟楼价飞升，发展商“见招拆招”推出极高成数二按破解金管局防线，诱使更多楼奴加入追逐砖头的游戏，亦为楼市带来爆煲的隐忧……

当时（90年代）一层楼值100万，付20万元首付，不久升值至200万，赚得的资金足够应付买多3个单位的首付，结果不少人就这样“楼叠楼”投资。

楼宇按揭几乎与所有买楼人士息息相关，对用家而言，它可是一条上车捷径，让人提早安居乐业；对于炒家，它可“以小博大”，90年代楼市泡沫，不少人看中九成甚至九成半的高成数按揭优势，图揾快钱，中原财务董事总经理梁理中忆述：“当时一层楼值100万，付20万元首付，不久升值至200万，赚得的资金足够应付买多3个单位的首付，结果不少人就这样‘楼叠楼’投资。”

金融风暴后　负资产遍地

惟楼市逆转，在97年10月至98年10月，短短一年间楼价急挫近五成，不少业主霎时沦为“负资产”（物业市值低于尚未清还的楼按借贷） ，一个单位资不抵债尚且可勒紧裤头，但同时“孭住几层楼”，连同其他私人借贷，加上银行开始“Call Loan”（要求借款人提早还款），犹如压死骆驼的最后一根稻草，结果是银主盘遍地开花，负资产业主“跳楼”、“烧炭”新闻时有发生，楼市更展开长达6年的跌势，于03年负资产更录得逾10万宗。

楼价飞升　超越通胀薪酬加幅

为免重蹈覆辙，金管局自2009年至2015年间合共推出 7 轮风险管理措施，包括收窄各类银码的住宅按揭成数上限、规定按揭贷款年期上限划一30年、收紧利率压力测试下的供款与入息比率等，并首度将按揭限制，伸延至非住宅物业，旨在提高置业门槛以淘汰实力不足的买家，保护银行体系及遏抑炒风。

不过，近几年的楼价尤如脱缰野马持续𩙪升，升幅更超出通胀及薪酬加幅水平，市民连负担首付亦遇上困难，年轻人即使不去旅行亦大叹“上唔到车”，社会更出现大学生未毕业已抢先排队轮公屋、“婚后分居”（结婚后各自与家人居住） 或“成功需父干 ”（靠父母支持首付） 等现象，即使置业可享低息环境，但每月的供楼支出又令港人变成彻头彻尾的“楼奴”。

发展商二按破金管局防线

不过，即使政府推出多项措施，香港的发展商仍能钻空子逐一破解，务求将更多市民卷入楼奴漩涡。面对市场“上车”的庞大需求，90年代兴起的二按，近年再度被发展商加以“强化”，用作新盘吸客措施，且愈变愈多样化，如发展商透过旗下财务公司为买家提供二按、减低其首付成本，甚至提供不涉及银行的一按，令个别楼盘提供高达120%按揭，业主“借凸楼价”；亦有新盘以免压力测试甚或标明包批贷款作招徕，等同将金管局的限制击破。

另外，部分业主又会用“自己的方式”借到尽、甚至借凸。例如在银行的一按基础上，除按揭保险外，再以其他俗称“财仔”的财务公司进行物业借贷、即“按上按”，个别更可造十多按，惟此类财仔一般不受金管局规管，且爆煲机会大。

楼奴是要当上大半世的，试问除结婚证书外，人生有什么合约比楼宇按揭合约长。

佘庆云：楼市仍有爆煲风险

曾协助不少负资产人士的香港业主会会长佘庆云说，现时发展商的做法并不理想，“120%按揭等同唔使钱买楼，反映发展商亦唔睇好后市，想尽快散货”。

他认为，楼市仍有爆煲风险：“层楼一供供30年，首十年都系还紧利息，30年内发生什么事冇人知，市场不景气，美国一定加息，万一减薪、裁员，点供楼？”他形容，按揭既有利楼市、帮助置业，同时亦是一个陷阱，“楼奴是要当上大半世的，试问除结婚证书外，人生有什么合约比楼宇按揭合约长？当你签下楼按合同时，不单只是按层楼，而是将你整个人的生活方式，亦投进去该份合同去了”。

长者逆按揭料成主流

梁理中则认为，近期高成数按揭花款仅属 Gimmick（绰头），原理近似过渡贷款（Bridging loan），料为短期手段，而真正采用的买家占不足一成，“楼宇按揭不应该成为一种销售手法，令其变质”。他相信，在自由市场下，发展商会宁愿直接调整售价，而不倾向利用按揭手段吸客，长远亦不应投放太多资源在按揭业务上。

但梁理中承认，本港按揭市场现时并不正常，银行按揭业务正在不断萎缩，料未来主攻长者银发市场的“逆按揭”将主导市场。