我们的2023｜施永青遇百年一遇大变局　内房团灭、10亿佣金转坏帐

今年楼市充满挑战，香港及内地房地产市场持续下滑，本地龙头地产代理行也要面对多个从未经历过的困境。中原集团创办人施永青接受《香港01》专访更形容今年情况是“百年一遇的大变局”，直言内地发展商“团灭”，俨如种族灭绝，导致过往盈利变“纸上富贵”，预计过期未收佣金逾10亿元，将会转为坏帐。

对于在11月两大龙头地产代理卷入合谋定价事件，但中原由于申请《宽待政策》，协助调查，因此未被控告，被业界形容是“金手指”、“笃灰”，施永青认为，集团的选择是社会认可鼓励的选择，认为多数人都会认同这种做法，起码在法律设计、社会利益角度都是一个好的选择。

内地发展商“团灭”　俨如种族灭绝

近年内地及香港房地产市场持续走下坡，相关行业如地产代理也遇上重大挑战，甚至连龙头大行都要蚀钱。施永青形容是百年一遇的大变局。他指出，集团内地业务比重较高，但内地房地产市场在2020年已经酝酿会出事，到2021年就正式爆雷，很多民企开发商都出现债务违约。

他直指，现在集团给他们（民企开发商）拖欠的佣金都越拖越多，“不是一间发展商出事，是整批发展商都出事”。他更引用内地用语指，“大陆叫团灭，即系整个团都灭绝，种族灭绝，整个行业就差不多团灭，不是个别消灭”。

过往盈利变“纸上富贵”　过期未收佣金逾10亿、料转坏账

对于目前状况，施永青指，集团之前的盈利很多都变成“纸上富贵”，但还要继续交租，还要继续出粮。他又透露，集团应收未收的佣金收入不止10亿元，而过期未收的佣金有超过10亿元。不过随著相关公司（民企开发商）正式破产，唯有转做坏账，“做坏账就不是当作别人欠你，是注定没得收”。

施永青又表示，集团内地业务已经有两至三年没有盈利，如果只计算过去三至五年，是“呕凸”，期间有开支、没有收入，还要连以前以为可以收到的佣金都没有了。

楼市减辣“买卖备忘录”被批行径不妥当

面对楼市萎缩，地产代理生存空间也正在收窄，中原集团在2023年采用不同方式应对，不过做法却惹起争议。如在今年10月份施政报告公布前，市场盛传政府将会为楼市减辣，当时中原集团就二手买卖提供减辣、撤辣“买卖备忘录”，被地监局批行径并不妥当。

对于上述情况，施永青认为，有一些买家想及早与业主保证买到楼盘，因此提出一个有条件的协议。又指是否推出这特别条款，并不是由经纪决定，都要客户接受、同意，客户有需要，经纪会帮他想办法，如果想出办法后没人用都没有意思。

业界“金手指”？　施永青：这是社会想看到的情况

至于在11月两大龙头地产代理卷入合谋定价事件，竞委会入禀竞争事务审裁处，起诉美联、港置等，但中原由于申请《宽待政策》，协助调查，因此未被控告。对于上述事件会否担心给予外界观感，认为中原是业界的“金手指”，经常“笃灰”？

施永青则决断地回答“不会”，更指集团的选择是社会认可鼓励的选择，集团选择承认不当，协助政府进行调查，这是社会想看到的情况。又认为多数人都会认同这种做法，起码在法律设计、社会利益角度都是一个好的选择。

至于问及未来地产代理行业的前景，施永青认为经纪在买卖楼宇过程中扮演的角色，暂时AI人工智能是取代不了的。他解释，二手市场每个业主都不同处境，经纪可以角色扮演，从中帮买家讨价还价，在讨价还价过程中，不是纯粹讲道理，价钱销售有一定的艺术性，亦都有一定的情绪性。