唔减辣唔掂　4大地产商市值蒸发近2400亿　削息阴霾浓｜楼市灯神

有传特首李家超即将喺新一份《施政报告》中，回应商界呼吁为楼市减辣。不过据讲系“减啲唔减啲”，只系放宽非本地买家的买家印花税（BSD），并唔系全面撤辣。

有利好消息，“灯神”自然要走去望下四大发展商股价，点知全部未见有起色，仲好似越跌越深。其实唔难理解，睇翻最新业绩，佢哋主要业务嘅基本因素都有改变，加上个别发展商减派息，难怪有专家叫散户暂时唔好“捞底”。

本港楼价持续下跌，成交淡静，发展商用“成本价”卖楼吸客，连代理商都要出招， 为二手市场提供减辣、撤辣“买卖备忘录”，讲明若政府无公布“减辣”，已签嘅临约可毁及退还订金，买卖双方各不追究。

其实只要市场有需求，就算楼价下跌都会继续有成交，不过楼市辣招令买楼成本大增，令发展商及代理都要出“奇招”。不过有本地传媒报道，新一份《施政报告》当中，政府会局部减辣，目前呼声较大的是放宽非本地买家的买家印花税（BSD），包括来港合资格专才买楼“先免后缴”，以及港人买第二个物业的印花税等。

新世界市值缩近半

虽说有好消息，之不过自美国联储局开始加息周期后，本港楼市已经转弱，加上经济未见起色，亦令写字楼空置率持续高企，市场气氛继续转差，即使“吹风”减辣，四大发展商股价继续不振。

自2022年3月17日，美国联储局宣布加息开始，四大发展商股价已分别下跌两成七至近五成二，一年多的加息周期内，合共蒸发2338亿元。其中，新世界市值大缩逾半。

五大阴霾未除　美加息11次发展商贷款利率升

先不预期减辣后楼价会否反弹，经历过美国一年多以来加息11次后，楼市的基本因素已经大幅改变，行业五大阴霾未除。

首先是四大发展商利率支出，自加息周期开始已逐步上升。以恒地为例，据业绩其借贷成本加权平均年利率由2022年的1.4厘至3.8厘，升至最新的2.15厘至5.02厘；新地实际借贷成本，亦由2022年的2.2厘升至今年的3.3厘。集团指，主要由于本港银行同业拆息上升所致。

至于新世界，虽然出售新创建后负债比率料可由约49%降至约45%，但整体平均债务成本为4厘，仍略高于同业；长实经历收购英国房托Civitas Social Housing后，不再净现金流，净负债值56亿元，债务水平不高，估计利率开支不多。

市民供楼开支增　买楼意欲减

卖楼的开支大增，买楼一样。市民是否置业，除了楼价、税务考虑外，供款压力亦是因素之一。《香港01》曾计算，过去低息环境下，实际息率低至1.44厘（H+1.3%），不过目前P已升至5.875%，汇丰近期调整至P-1.75%，即是实际息率高达4.125厘。若以贷款额500万元计，全年计利息开支将由7.2万元，升至约20万元，大幅增加12.8万元。

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高投资项目　前景未明

同样受考验的是四大发展商另一主业--收租。现时四大发展商，各自都有写字楼项目即将落成。恒地中环美利道商业项目“The Henderson”，即将今年落成。集团于2017年5月份以232.8亿元独资投得，每呎楼面地价达50,064元，成交价格已远超附近甲厦二手成交，加上508亿元夺得中环新海滨3号商业地皮，创下本港有史以来最贵卖地纪录，“面粉价大幅抛离面包价”的情况，早在市况好时已经出现，更何况后疫情时代的今日。

中环两大重点项目，恒地需面对不少竞争，如长实旗下长江中心2期亦正重建，预料今年落成；新鸿基地产位于高铁西九龙总站上盖项目最快2025年落成；而新世界旗下航天城项目“11 SKIES”，亦在2025年前分阶段落成。

不过疫后在家工作（WFH）愈趋普及，经济未见起色，6月份彭博引述Colliers统计数据显示，香港写字楼空置率高达14.73%，比2019年飙升逾三倍，可以预料租赁情况短时间内难逆转，投资回报期势远超投地时的估计。

大行吹淡风　忧负资产宗数上升

商业项目未见起色，住宅又要“成本价”卖楼，大行纷纷看淡行业前景。摩根士丹利日前发表报告，指本港楼市疫后仅“短命”复苏，之前预期今年楼价升8%是太乐观，目前估计要跌3%，明年再跌5至10%。

《彭博》就指出，若本港楼价明年再跌一成，明年负资产占比可能会升至住宅按揭的5%以上，达2005年以来、亦即近19年最高水平。

最大致命伤：减派息

股价受基本因素影响拖累而下跌属正常，惟过去总有“搏反弹”的投机者会趁低吸纳，惟今次跌浪却未见，除了因为目前银行做定存息率“稳阵”收4厘或以上之外，发展商减派息正是致命伤。注册财务策划师协会会长黄敏硕受访时指出，目前港股新、旧经济类股份持续弱势，地产发展商再减派息的话，对投资者而言更没有吸引力。

的确，以新地为例，业绩报告中的一句“集团在未来将紧守其股息政策，分派其基础溢利的40至50%为股息”，美银证券解读成分派比例将会出现同比跌幅，虽然估值不贵，但股价欠催化剂，而且楼市疲软，维持“中性”投资评级，但削目标股价14.5%至100元。

至于新世界，受累高债务水平，上月底宣布派末期息30仙，较上一财政年度的1.5元减少8成。连同中期息及特别息，全年派息2.35元。不计特别息，里昂直言新世界股息率同行最低，将其目标价由29.9元大降至10.96元，评级调低至“沽售”。

黄敏硕认为，以目前情况去看，四大发展商中，较为看好的是长实，只因其负债不高，现金流充裕，惟即使如此，他不建议投资者“捞底”，“以前呢类股份跌市𠮶阵避险，依家都唔得。”他认为，至少要待美国联储局减息，及地产项目估值逐步回升时，才可考虑。