新世界出售新创建并派特别股息　优化基本面释放价值｜聂振邦

早于9月上旬曾与大家从“文化商圈”独有商业模式，探讨新世界发展（0017）的基本因素，笔者留意近日有新消息，适合进一步分析股份的价值。集团今年6月提出，以每股9.15元作价售新创建（0659），交易可为集团带来基本面的优化效果，将提供约218亿元的现金收益，即时强化新世界的财务状状。截至今年6月底的净负债比率约49%，预算大概40亿元用作派发特别股息后，占整体现金收益不足两成，意味著仍有大量资金可用于还债。

债券是一个合约，利率基本上是固定的，观乎市场上新世界债券和永续债利率不少是4厘至6厘多，以现时美国联储局目标利率5.25至5.5厘来看，新世界利率成本不算高。此外今次出售项目有助新世界的业务发展提高专注性，集团发展回报率更高的地产相关业务，将更有效在资本市场释放价值，例如受惠政府将焦点放在北部都会区发展，集团在区内持有的1,500万平方呎农地，将产生大量的商业价值，其中粉岭马适路用地已率先接纳政府北部都会区已下调的标准金额补地价机制。

北都农地产生大量商业价值

对于谨慎投资者，当然也会考量现价进场是否吸引。截至2023年6月底集团每股资产净值为77.9027元，相对发布主要交易公告当日（10月12日）收报14.98元，市账率为0.19倍，远低于1倍反映就基本面而言现价偏低。此外，参考截至2020至2023年6月底四个完整财年之每期最低市账率介乎0.20至0.40倍，平均值为0.32倍，高于现时的0.28倍，反映现价的确偏低。平均值相对每股净值为77.9027元，计出每股合理值为24.80元，较14.98元之潜在升幅为65.55%。

透过同样分析原理，参考最近四个完整财年之每期最低市盈率，得出平均值为60.22倍，明显高于较现为38.41倍，同样反映现价偏低。平均值相对每股盈利为0.39元，计出每股合理值为23.5元，较14.98元之潜在升幅为56.88%。综合上述两种分析，每股合理值为23.5至24.8港元，平均值为24.15元，笔者认为集团的每股合理值不少于此值，表示现价有上升空间，较现价产生潜在升幅超过61%，再计及上述派发特别股息因素，新世界于现水平进场的吸引力，获得高度肯定。

股东意向成派发特别股息关键

现时市场焦点落在集团的股息安排之上，于2022/23财年，中期和末期股息分别0.46和0.3元，合共0.76元，相对10月12日收报14.98元，股息率为5.07%，超过5厘已是不俗。集团为股东带来惊喜消息，于完成出售新创建全数约23.8亿股份后，会派发每股1.59元的特别股息，是集团超过20年以来首度派发特别股息，连同上述的0.76元，总计2.35元，带动每股股息创新高；亦令股息率提升至15.69%，在市值逾百亿港元的地产股，不论是本地或内地，同样实属罕见的高息股。惟现已持股的投资者要留意，必须在将于11月2日举行的股东特别大会对出售项目表决通过后，新世界才会派发特别股息，所以股东的意向成为能否派息关键。

截至2023年6月底，集团收入约952亿元，创出历史新高，较2021/22财年约682亿元，增长近四成，远高于五年复合增长率为9.43%。此外，毛利和营业溢利亦有可观增长，较2021/22财年分别增长17.56%和36.62%，相对增速是过去四个财年和五个财年最高，金额约215亿和111亿元。佳绩证明具备优良中长线投资价值。

【财经专栏】聂振邦（聂Sir）．新股聂人｜博威环球证券金融首席分析师

笔者确认本人及其有联系者均没有出现以下两种情况，其一是在执笔前三十天内曾交易上述分析股票；其二在文章发出后三个营业日内交易上述的股票。此外，笔者现时也并未持有上述股份。

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