卖地计划｜新财年推12幅住宅地　仅一幅启德地估值逾百亿

发展局昨公布新年度卖地计划，2023/24年度共有12幅住宅用地，共提供9,120伙，另有3幅商业用地及3幅工业地。官地加上“一铁一局”等不同土地来源，预计全年的潜在土地供应可兴建约20,550伙，为近五年新高。然而，新财年的12幅住宅地中，仅启德住宅地的估值有逾百亿元。

商业项目存较大隐忧

中原测量师行张竞达表示，新一份卖地计划可见政府致力稳定住宅供应量，属预料之内。至于近月出现数幅地皮流标情况，张竞达认为，随著楼市气氛转好，加上市场对住屋需求持续高企，相信发展商对未来住宅市场仍然乐观。惟商业项目方面，因应过去数年疫情的影响，或令发展商态度较为保守，有较大隐忧。

首季两幅住宅地、估值共68.3亿

下年度首季将推出两幅住宅地，包括坚尼地城西宁街及域多利道内地段第9094号，此地皮可参考去年度曾批出的坚尼地城西宁街及域多利道内地段第9069号地皮价钱，当时每呎楼面地价仅约9,500元，以低市场估值下限一成批出。

是次地皮位置相近，但可建楼面面积规模及发展潜力较大，加上坚尼地城市区地皮供应罕有，相信可吸引更多发展商入标，估计每呎楼面地价约9,500元，地价估价约20.8亿元。

荃湾油柑头住宅地规模最大

至于荃湾油柑头住宅地，为12幅地中规模最大，且引入港人首置项目。张竞达指，地皮位置背山面海，附近配套完善，但位置较远离港铁站，他又指，近年不少发展商致力发展细价楼项目，以上车客为主要客源，故预期加入此条款，对地皮估值及发展商投地兴趣影响不算太大。他预计，此地楼面呎价4,500元，地价估值约47.5亿元。首季两幅住宅地估值共约68.3亿元。

纵然启德地价有所回落，但本年度推出的12幅住地皮之中，仍以启德第4B区5号地盘的估值最高，达112.6亿元，每呎楼面地价约1万元，为唯一一幅估值逾百亿的住宅地。估值第二高同样是启德地，为启德第2A区2及3号地盘，估值69.2亿元。

此外，新财年将重推今年1月份流标的赤柱环角道豪宅地，属乡郊建屋地段第1204号用地，截标前仅接4份标书，市场反应一般。

张竞达指，赤柱环角道豪宅地面积相当大，属区内二十年来最大型的地皮供应，可落成规模较大的豪宅屋苑，项目地积比率约1.87倍，反映部份将用作分层单位，料可提供600多个单位，亦会提供一间安老院舍，中高层单位将可饱览海景，估计每呎楼面地价1,2000元，地价估值约57.6亿元。

参考财政司司长陈茂波日前发表《财政预算案》指，按来年的卖地计划和土地供应目标为依据，地价收入预计为850亿元。