两个月三次卖地流标　施永青：货尾积存多　出价难进取

中原集团创办人施永青以“两个月内卖地三流标的原因”发表文章，指踏入2023年，住宅市场全面复苏，政府撤销部分防疫措施后，睇楼活动很快复常，交投增加三至四成，楼价亦见底回升。然而，市场气氛明显改善下，却在不足两个月内连续出现三次卖地流标。

近两月，先后有三幅用地流标，包括赤柱环角道豪宅地、市建局观塘裕民坊商业用地，以及港铁北大屿山小蚝湾上盖发展项目。

施永青指，这三块土地，除了小蚝湾一幅外，其余均在成熟的发展区，有附近的成交价供估价参考，发展商要出价不应有甚么疑难。至于小蚝湾项目，中标的发展商虽然要做“开荒牛”，但作为港铁上盖项目，需求应有一定的保障，惟三幅土地接二连三地出现流标。

过往曾收回再卖　损乏比原先更大

施永青提到，流标的一般原因是发展商出价与政府心目中的要价相差太远，政府不想贱卖土地，叫库房“吃亏”。不过，库房是否吃亏，得看将来土地再次推出时能够卖得甚么价钱。过去曾有收回再卖的土地，中标价还不及原先流标时发展商的出价，导致政府的损失比原先更大。

他认为，近期流标不全是发展商出价太低，反而是政府（卖方）要价过高居多。

施永青指，发展商每天在市场上卖“货尾”，有多少查询、有多少成交，成交到甚么价钱，都十分清楚，不会“坚离地”。但政府官员却受很多官僚制度的规限，只能基于既有的确实数据作推论，订价空间相对狭窄。在市场变动较快时，政府的反应会不够及时。

他续指，一般地价对市场的敏感度比楼价强，市好的时候，地价升得快过楼价，淡市的时候，地价会跌得比楼市多。过去一年，楼价普遍下跌一成半左右，建筑成本不会同步下跌，那发展商只好把楼价下跌所造成的损失，全数转嫁到政府卖地的收益上，建筑商是不会协助发展商分摊这方面的损失的。

货尾愈积愈多　销售速度落后于建设速度

就小蚝湾的发展，他认为，因项目附带替港铁建造一些非地产发展的设施，令建筑成本的占比偏高，发展商唯有把市场回落的风险大部分转嫁到地价上。加上，小蚝湾是一个与港铁合作发展的项目，港铁有上盖发展权，在整个发展中起主导作用，风险要发展商独立承担，但利润却要与港铁分享。如是者，导致发展商只好在地价上动脑筋，出价倾向保守，或因而导致流标。

施永青又认为，经过去年的市场淡静，发展商手上的货尾已愈积愈多。近期一手市场的销售速度虽有所改善，但仍落后于发展商的建设速度。近年新楼的落成量约为18,000个一年，即每月要卖1,500个一手单位才叫“销售与建设同步”，但1月份一手市场的成交量才500个，只及发展商期望的销量的三分之一。施永青反问。这种情况下，发展商又怎可能在地价出价上太过进取？