财政预算案｜本财年地价收入608亿　劲挫六成　仅占全年目标一半

新一份《财政预算案》将于下周三（22日）公布，财政司司长陈茂波早前预告，本财政年度财赤或逾千亿元。其中，占库房收入相当比重的卖地收益，今年成绩强差人意，多幅地皮只能以低市场估值批出，甚至有估值逾百亿元的豪宅地流标收场。

据《香港01》统计，本财年至今政府暂卖出12幅地皮，卖地收入约260.8亿元，连同各类补地价个案收入约347.79亿元，目前政府总地价收入约608.6亿元，同比大跌57%，占全年目标1,200亿元仅约50.7%。

暂批12幅官地　收入260亿　同比挫72%

参考上个财政年度（2021/22年）卖地及补地价收入合共约1,411亿元，占该年度总预算收入5,911亿元的24%，主要因期内批出两幅贵价商业地，包括中环海滨道商业地（508亿元），及铜锣湾加路连山道商业地（逾197亿元）。此外，上个财年的补地价收入555亿元，亦创有纪录以来新高。

反观本财年截至2月16日止，总地价收入约608.6亿元，同比大跌57%。若单计政府官地，则暂售出12幅，涉及卖地收入约260.8亿元，较对上一个财年（2021年至2022年）的相关收入943.77亿元，更大幅减少72.3%。

9幅地皮作价低于20亿　未见“百亿地王”

相关数字大幅下挫，主要由于本财年卖出的地皮规模较细，成交价介乎约1.8亿至87亿元，其中9幅地皮的作价均低于20亿元，包括湾仔皇后大道东住宅地、葵涌荔岗街商住地及荃湾宝丰路住宅地。期内未见逾百亿的地王。

此外，本财年更有两幅地皮流标，包括今年1月份被收回、估值曾达逾200亿元的赤柱环角道豪宅地；及去年4月份流标的屯门大榄住宅地（同年10月份重新批出予长实（1113），作价约46亿元）。至于本财年成交额较大的地皮，有长实去年12月投得的启德第2A区4号、5（B）号及10号住宅地，惟作价87亿元、低市场下限23%，另一幅为逾52亿元的葵涌大型物流地。

本财年补地价收入近348亿

官地以外，本财年截至2月中，补地价收入暂录约347.79亿元，同比跌37%，期内主要受惠一宗罕有逾百亿元补地价个案，为华润置地（1109）旗下长沙湾润发仓库，在今年1月底与政府达成换地协议，涉及补地价金额达137.4亿元，为近五年最大额的补地价个案。

此外，期内较大宗的补地价个案，还包括港铁（0066）项目，如小蚝湾发展项目、华懋7月中标的港铁东涌牵引配电站项目、新世界（0017）夺得的港铁将军澳百胜角通风楼项目，补地价金额分别约86.03亿、35.47亿及11亿元。

洗衣街商业地下周五截标　估值下限73亿

目前卖地收入及补地价收入合共约608.6亿元，仅占全年目标1,200亿元的约50.7%，不过，下周五（24日）截标的旺角洗衣街大型商业地皮，若然成功批出，料可稍为“帮补”政府的地价收益。

此幅前身为水务署大楼的旺角洗衣街商业地，去年2月份估值介乎182亿至228亿元，每呎楼面地价约1.2万至1.5万元。不过，随市况欠佳加上商厦楼面供应多，地皮估值去年底已大幅“插水”，每呎楼面地价降至约4,800至8,000元，估值约73亿至122亿元，较2月份下调46%至60%。

大型项目“砸住晒啲钱”　发展商难高价投地

对于本财年的地价收益，暂时只达目标一半，泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚认为，近月市况略为回暖，但过去三年受疫情构成的打击，并非一时三刻能解决。他又指，过去数年不少大型发展商斥巨额投资大型商业项目，如新地（0016）买入高铁西九龙站上盖商业项目及西九艺术广场大楼发展权，恒地（0012）则以508亿元投得中环民耀街新海滨3号商业地项目，目前资金未回笼，情况如同“砸住晒啲钱”。

新盘销售慢　令卖地市场陷恶性循环

张翘楚又指，目前地价明显回落，不少地皮的每呎楼面地价，已较同区地皮大幅下跌，相信未来卖地收益目标设定在1,200亿元水平，将难以达标，故应将目标下调一半至约600亿元。他又认为，目前一手新盘销售欠理想，发展商资金回笼慢，短期未必会出高价投地，令卖地市场陷入恶性循环。