裕民坊商业项目流标　市建局：贸然批地将现亏蚀　拟引入住宅元素

观塘市中心第四及第五发展区项目、又称裕民坊商业项目（下称项目）上周流标。市建局行政总监韦志成今（5日）发表网志表示，市况低迷下，若贸然批出土地，项目将出现财务亏蚀，故不会因一时的市场波动而急于批出标书。他又谓“有危就有机”，关键在于收回项目后，是否能为其开创更大的机遇，并透露，拟将项目由“商业用途”改变为“其他指定用途（混合发展）”的发展模式，结合“一地多用”概念，加入住宅元素，以提升吸引力。

韦志成在网志指，在审议项目的标书时，招标遴选小组作出多项考虑，包括参照测量业界的土地估价机制及市场相关物业楼面的成交数据、发展商入标的情况、入标的标价是否在可接纳的范围和发展空间等因素；再加上是次项目并不涉及住宅楼宇供应，故最终建议董事会收回项目。

市况低迷下贸然批地　将现财务亏蚀

他提到，观塘市中心第四及第五发展区项目规模庞大，涉及超过收购400个私人单位业权及处理100多间违规构筑物的庞大开支。若然在市况低迷下，贸然批出土地，项目将出现财务亏蚀，并因此而降低市建局能投放在未来市区更新项目的资源，影响业务发展。

另一方面，上述发展区位处策略性位置，毗邻观塘港铁站及裕民坊公共交通交汇处，亦是观塘住宅区与香港第二个核心商业区—九龙东商贸区的连接点，发挥“市中心”角色将不会改变，故局方对项目的发展前景仍然乐观，不会因一时的市场波动而急于批出标书，而会评估未来市场需求状况，从规划、发展和财务等不同层面，研究项目未来的发展路向，拟订适当的替代方案。

与九年前情况不同　改招标条款作用有限

事实上，整个观塘市中心重建项目自2007年启动以来，规划、收购和发展工作进行接近二十年。参考2014年5月，局方推出第二和第三发展区项目招标时，亦曾出现“流标”情况。其后市建局修改招标条款，包括放宽项目的建筑期限、容许发展商修订已批出的发展图则以及与其他公司合组财团等，再重新招标，成功批出。

不过，韦志成解释，是次招标情况与九年前不尽相同，因是次拟备第四和第五发展区项目的标书时，已考虑使用一套自由度相当高的招标条款，惟最后亦只接获一份标书。初步评估，认为续在招标条款的框架再作修订，即使在相隔一段时间后重新招标，其结果亦不会有大改变。

混合发展规划　加入住宅元素提升吸引力

就此，局方团队认为，应将第四及第五发展区土地，由“商业用途”改变为“其他指定用途（混合发展）”的发展模式，并结合“一地多用”概念，在地盘获准发展的地积比率为12倍及“浮动规划参数”机制维持不变的基础上，加入住宅发展元素，让日后的中标发展商可更灵活调拨发展楼面，作住宅、办公、酒店和零售等不同业务。

其团队亦研究了纽约、伦敦和东京等高密度大城市所提倡的“垂直城市”（Vertical City）发展理念，将不同的土地用途融合在一座地标建筑物内。韦志成指，项目的地标建筑在建成后，能与对岸的港岛东中心形成东面的“维港门廊”，与中环国金中心及西九龙环球贸易广场组成的西面门廊相呼应。

将就用地临时用途作建议

韦志成透露，局方已就“混合发展”规划的概念初步与相关政府部门交流，并得到正面回应，将就此展开全面的技术评估，特别是交通负荷的评估。由于项目地契仍未批出，土地现时由政府拥有，而通过城规会等程序需约两年时间。故此，局方将就土地的临时用途作建议，并征询政府部门和地区持分者的意见，适时提交临时用途的申请。

料未来九龙城、旺角重建项目地价仍受压

韦志成又提到，楼市下调，令市建局的前期收入大幅减少，当中除了观塘项目的入标价未如理想外，早前在土瓜湾和西营盘推出的另外两个项目，亦因为发展商为应对楼市下行、利息成本增加，以及建筑成本上涨等因素，调低入标价，以致市建局所收到的地价收入较预期减少超过两成。

他指，考虑到市建局在未来数年，有4个在九龙城和旺角区正进行收购的重建项目将推出招标，视乎楼市走势和利率再上调的幅度，预料这批项目日后回标的地价，仍会一定程度受压。

地价跌幅比楼价大　初步估算蚀数十亿

由于上述4个项目皆在数年前当楼价处于高位时收购，涉及的总收购支出超过160亿元，韦志成认为，即使近日受通关消息刺激、楼价有回稳的迹象，然而地价的跌幅比楼价大、未必能够回复到疫情和加息前的水平。按现时市价估算，从4个项目招标所得的前期收入，已不足以抵销项目的收购支出，初步估算项目的总亏蚀，将高达数十亿元，严重影响市建局未来数年的财务和重建步伐。

面对财务挑战，市建局需重新检视未来五年 （2023/24 年度至2027/28年度） 的业务纲领，审慎考虑规划中的项目与现金流状况的配合，尤其是规模较大、需要拨备较多流动资金进行收购补偿的重建项目，以及相关项目的开展时间，包括是否需要分阶段或延迟开展。