地皮流标｜分析：供应超标冇压力　超低地价对楼市杀伤力更大

过去四个月估值大幅回落超过五成的赤柱环角道豪宅地皮宣告流标。有分析认为，是次流标可见政府“绝非没有底价”，同时亦反映私楼供应量超标后，政府没有追赶供应量的压力，反而超低地价对楼市杀伤力比流标更大。不过，本财年卖地收益预计难达到1,200亿元水平。

近期政府多次以低于市场预期下限价批地，华坊咨询评估资深董事梁沛泓直言，对赤柱地流标感到意外，不过他认为，流标对楼市没有太大负面影响，亦不算坏消息，因近月发展商普遍出价偏低，超低地价对楼市杀伤力比流标更大。

贱卖地皮未来更难追卖地收益

他又指，地皮流标反映政府“惜地而沽”，保障公共资源用得其所，而且本财年的私楼供应已经超标，估计政府在追赶供应量没有太大压力，地皮可以保留至未来市况回暖才出售，毋须贱卖土地。

被问及政府本财年卖地收益大幅度落后于目标1,200亿元的水平，梁沛泓则指，若然继续以低价批地，就算未来再卖各类型地皮，成交价也不会理想，“贱卖地皮迟啲更加追唔到数。”

政府难掌握市况　发展商试探底价

至于泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚表示，流标主因在于政府及发展商在计算地皮价值时出现较大偏差，同时证明即使政府近月多次以低于市场预期下限价批地，实际上“绝非没有底价”。

他补充，豪宅地皮及物业交投量向来稀少，不同类型的豪宅物业，其成交呎价也会有很大差异，个别洋房呎价可高达7万至8万元，偏离市场估值，相信政府难以掌握豪宅市况。而在商言商，发展商也会“试一试”政府底价。不过他认为，政府没有必要低价贱卖资产，长线来看，楼市状况始终会好转，届时作价会较理想。

可参考文辉道地皮经验　拆细重售

而美联测量师行董事林子彬表示，赤柱豪宅地皮地理位置及发展潜力优越，但项目规模大，故投资额及风险相对提升，加上市场气氛影响，发展商出价难免较为审慎，亦导致流标。他认为，可参考山顶文辉道招标地皮经验，赤柱豪宅地皮日后重售时，亦可考虑拆细推出，减低风险，让更多发展商可参与。