赤柱环角道豪宅地两周后截标　估值再挫3成　每呎地价低至1.1万

赤柱环角道豪宅地皮将于两周后（1月6日）截标，继上月地皮估值跌穿百亿后，个别测量师因应市况进一步下调估值，该幅豪宅地最新估值下限再挫33%，估值低至52.8亿元，每呎楼面地价仅约1.1万元。

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚表示，近月地皮市场表现欠理想，或反映政府对前景“睇得比较淡”，愿意促成低价批地，令发展商愈投愈平。他又指出，启德住宅地每呎楼面地价最新已降至6,138元，重回八年前地价水平，因此预计赤柱环角道豪宅地也会出现很大折让。

料中标财团倾向兴建分层住宅

他指，近年市场普遍预计该幅豪宅地日后可建洋房项目，落成后每呎可卖4万至5万元，因此推算每呎地价大约2万元。不过目前市况已经转弱，张翘楚预计，若发展商投得该豪宅地，或会以兴建较容易去货、较配合市况的分层住宅，取代兴建洋房屋苑。

他指，目前赤柱普遍分层住宅的二手呎价约2万元，以此推算，赤柱环角道豪宅地皮每呎地价仅约1.1万元，即估值约52.8亿元，属市场下限水平。

大型商业地流标风险愈来愈高

对于整体卖地市场，他认为，短期内大型商业地流标风险愈来愈高，如旺角洗衣街商业地及市建局观塘市中心第四及第五发展区项目（裕民坊重建项目）。

他解释，目前市场上平价住宅地“有大把选择”，商业地或不是发展商首选，因投资回本期长、现金流回笼速度较慢，而且虽然加息速度放缓，但息口未必回落，因此投地取态较审慎，预计直至明年首季或次季楼市出现小阳春后，地价才会回升。

最新估值52.8亿139.3亿

该幅赤柱环角道住宅地为乡郊建屋地段第1204号，地盘面积约为257,264平方呎，指定作私人住宅用途。最高可建楼面面积约480,245平方呎。该楼面面积并不包括将由买方按照卖地条件所兴建的安老院舍政府物业。

早前9月份政府公布卖地计划时，市场预计，该地皮每呎楼面地价约2.5万至4.3万元，即估值高达119亿至206亿元。不过及后楼市出现回落，11月份其估值进一步下调35%至每呎地价1.63万元，估值下限为约78亿元。

而据最新市场估值，该幅地皮每呎楼面地价约1.1万至2.9万元，估值约52.8亿至139.3亿元。

原为绿化地　去年向城规会申请改划住宅

翻查资料，上述招标地皮原为绿化地，于2021年9月向城规会申请改划作住宅（乙类）用途。当时发展方案资料显示，该项目地积比率约1.84倍，落成后总楼面约48万平方呎，提供约637伙，预计容纳人口约1,826名，同时设有一个提供150个宿位的安老院舍，面积约45,317平方呎。