明日大屿发展蓝图曝光　拟发行债券融资　人工岛卖地收益7500亿

明日大屿发展方案曝光。发展局公开中部水域人工岛研究文件，将于中部水域交椅洲填海1,000公顷，兴建三个人工岛，提供19万至21万伙住宅单位，容纳人口达50万至55万名，项目同时提供约5,382万平方呎（500万平方米）的商业楼面，提供高达27个就业职位。政府目标在2025年下半年为填海工程申请拨款，并在同年底启动填海工程。如一切顺利，首批建成的住宅发展最早可于2033年供居民入伙。

卖地收入下调至7500亿元

文件显示，明日大屿工程造价由2018年9月推算的5,000亿元，调升至今年第二季的5,800亿元，加幅约16%。不过局方参考截至上月的土地和物业成交价格，并再引入较保守的市况假设，人工岛的私人住宅和商业用地卖地收入估计由原先的9,740亿至1万多亿元，下调至7,500亿元。

局方又指，整项发展属于有经济效益的长远投资，认为无须纯倚赖公共开支推展项目。又指考虑加入一个或多个融资方法，包括发行债券、公私营合作包括建造－营运－移交模式兴建主要运输基建，以及铁路加物业发展模式兴建铁路等，以便适度运用市场力量。

↓↓明日大屿发展方案模拟图↓↓

工程跨越20年　每年平均开支300亿

交椅洲人工岛项目的工程将由2025年年底起跨越20年，假设工程量平均分布，项目的每年平均开支约300亿元。政府早前已表示，基本工程开支的中期预测每年超过1,000亿元，此等数额的开支（再加入此项目的现金流）约占本地生产总值的4%。

第三个核心商业区　巩固“双门户”优势

文件指，交椅洲人工岛将提供土地以发展新一代的核心区域，一方面增加公营及私营房屋供应，另一方面透过发展第三个核心商业区，进一步提升香港的经济竞争力。此外，支援人工岛发展而建议的策略性运输基建设施，大幅提升维港都会区与北部都会区的连接，亦巩固大屿山连接世界及大湾区其他城市的“双门户”优势，以及进一步完善香港整体交通网络。

为达致规划目标，局方建议采用“三个岛屿”设计以配合周边环境，又指将采用15分钟生活圈规划概念，创造宜居社区。占地1,000公顷的交椅洲人工岛，由三个岛屿组成（A岛约 380公顷、B岛约380公顷、 C岛约240公顷），并以“Y 形”水道分隔各岛。

拟议的“三岛设计”考虑生态、水质、工程可行性、海上交通及港口运作等因素。人工岛的布局能避开于交椅洲、小交椅洲、周公岛及坪洲沿岸具生态价值的石珊瑚群落，而当中的“Y 形”水道能保持邻近水域的水流适度流动。

规划7个宜居社区　采15分钟生活圈概念

项目将以15分钟生活圈规划概念，规划7个宜居生活社区，每个社区会占地约80至100公顷，并以环保集体运输系统车站为中心，每个社区亦预留土地作大型社福康乐设施及/或经济用途。

商业发展方面，由于A岛东面享有较近港岛的地理优势，将提供约400万平方米的商业总楼面面积，打造一个新时代核心商业区、香港未来的发展引擎。至于核心商业区以外将会有约100万平方米的商业楼面面积分布于七个社区。

至于整个项目的地积比率，生活社区及核心商业区内建议最高的住用地积比率分别为6.5倍及7.5倍，而人工岛上建议最高的非住用地积比率则为15倍。