首三季地价收益仅400亿　势难达标　测量师：来季贵重地难乐观

财政司司长陈茂波早前预计，本年度将出现逾千亿元的财赤。当中每年占库房收入相当比重的卖地收入，首三季表现强差人意，期内合共售出11幅官地，涉额约246.41亿元，连同各类补地价个案涉及的地价收入约152亿元，目前政府总地价收益为398亿元，大幅落后于全年预测，仅占全年目标1,200亿元的约33%。有测量师认为，整体市况欠佳，本年度卖地表内尚余的贵价地皮不多，而且估值再度被下调，相信终达以地价目标。

年内批出11幅地　6幅地价低于10亿

参考上个财政年度（2021/22年）卖地收入合共约1,411亿元，惟今年明显逊色。据资料显示，本财年首三季卖出11幅住宅官地，以中小型地为主，成交价介乎约1.8亿至87亿元，未见逾百亿地王，而其中有6幅地皮的作价更均低于10亿元，包括舂坎角电讯站用地、西营盘医院道住宅地、观塘安达臣道两幅商业地、沙田显和里住宅地及坚尼地城西宁街蚊型住宅地。

期内成交额较大的地皮，就只有长实（1113）日前以低市场下限23%夺得的启德第2A区4号、5（B）号及10号住宅地、屯门大榄住宅地及葵涌大型物流地，分别以约87亿、约46亿及逾52亿元批出。

补地价近152亿　港铁小蚝湾最大宗

此外，翻查地政总署资料，本财年录得的补地价个案，合共涉及约151.96亿元，最大宗为港铁（0066）小蚝湾发展项目，涉及补地价金额约86.03亿元。其次，为华懋7月中标的港铁东涌牵引配电站项目，补地价金额约35.47亿元；余下一宗为新世界（0017）夺得的港铁将军澳百胜角通风楼项目，补地价金额约11亿元。

赤柱环角道豪宅地估值下限降至52.8亿

事实上，本年度卖地表内的贵重地皮不多，目前尚余两幅，分别为赤柱环角道豪宅地皮，以及旺角洗衣街商业地，不过政府要“跑数”亦有难度，因淡市下赤柱环角道豪宅地的估值近月已跌穿百亿元，11月份估值下限为约78亿元，每呎楼面地价约1.63万元，较去年9月的估值下限大跌35%。

不过随市况进一步回落，赤柱环角道豪宅地每呎楼面地价，最新再降至1.1万元，即估值下限低至52.8亿元。

洗衣街商业地难乐观　估值被下调37%

至于旺角洗衣街商业地，今年2月估值介乎182亿至228亿元，每呎楼面地价约1.2万至1.5万元。不过，整体市况不佳，尤其商厦楼面供应多，有测量师已表明，将下调该商业地的估值，每呎地价下限降至7,500元，即最低估值仅约114亿元，不足一年估值下跌37.5%。

发展商欲“执死鸡”　但流标机会不太？

有测量师认为，本财年卖地收益难以达到目标1,200亿元的水平。华坊咨询评估资深董事梁沛泓表示，目前住宅市场正在下行，住宅地的成交价表现很差，而且近月西九文化区管理局的艺术广场大楼项目亦只有一家发展商竞投，预计即使旺角洗衣街商业地位置理想，招标情况亦不会太过乐观。

料未来发展商补地价更被动

他又补充，近月频频出现“低价夺地”情况，反映个别发展商抱“执死鸡”的心态，而其他落选的财团出价则更保守，或反映自身公司的财务状况或仍有大量货尾囤积待售的压力。不过，梁沛泓又指，近月政府多次以“低估值”批出地皮，如同“不设底价”，反映政府愿意跟随市况低价卖地，估计未来地皮流标风险不大。

至于补地价项目方面，梁沛泓指，目前市况疲弱、楼市下行，发展商在补地价项目会采取更加被动的做法，因此预计未来一季未必有大额补价个案。

庄太量：如明年通关　或有助舒缓财赤

至于财政司司长陈茂波早前预计，本财年将出现高达1,000亿元的赤字，随地价收入或会同比大幅减少，估计赤字情况也将会“雪上加霜”。

中大刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量认为，虽然政府预计将出现千亿赤字，但由于本财年尚余一季度，市场料明年初香港将与内地通关，整体经济料有机会大幅改善，认为毋须“过度担心”，又指“过去十年有九年都系赚，相信有足够储备平衡。”

庄太量又指，虽然目前整体地价收入近400亿元，落后于全年目标1,200亿元，但预计明年初通关后市况好转，地价收益或有提升，而其余利得税、薪俸税预计同比变化不大，而股票印花税料随股市由谷底反弹，相关税款也将会回升，估计有助舒缓财赤。